Rehber
Tapu Türleri: Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Hisseli Tapu
Aynı daireyi farklı kılan şey çoğu zaman tapunun türüdür.
Kat mülkiyeti
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyettir. Tapuda bağımsız bölüm numarası ve arsa payı yazılır. Binanın yapı kullanma izni almış olması kat mülkiyetine geçişin temel şartıdır. Konut alırken en az belirsizlik taşıyan tapu türü genellikle budur.
Kat irtifakı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir binada, ileride bağımsız bölüm olacak yerler için arsa payı üzerinde kurulur. Yeni projelerde ve iskânı eksik binalarda sık görülür. Kat irtifaklı bir daire satın alınabilir; ancak iskânın neden alınmadığı, projeye uygun yapılıp yapılmadığı ve kat mülkiyetine geçiş için hangi adımların kaldığı mutlaka sorulmalıdır.
Hisseli (paylı) tapu
Bir taşınmazın tamamı birden fazla kişiye belirli paylarla aittir. Tapuda “1/4 hisse” gibi oranlar yer alır, fakat arazinin veya binanın hangi bölümünün hangi paydaşa ait olduğu gösterilmez. Payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. Miras kalan taşınmazlarda ve bölünmemiş arazilerde yaygındır.
Müstakil tapu
Taşınmazın tamamının tek kişiye ait olduğu tapudur. Müstakil bir parsel veya tek malikli bir bina bu kapsamdadır. İşlemler genellikle daha sadedir; yine de ipotek, haciz ve şerh kontrolü gerekir.
Karşılaştırma
| Tür | Ne zaman görülür? | Alırken sorulacak soru |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | İskânı alınmış binalar | Bağımsız bölüm ve arsa payı doğru mu? |
| Kat irtifakı | Yeni veya iskânsız binalar | İskân neden yok, ne zaman alınabilir? |
| Hisseli tapu | Miras, bölünmemiş arazi | Diğer paydaşlar kim, önalım riski var mı? |
| Müstakil tapu | Tek malikli parsel veya bina | İpotek, haciz veya şerh var mı? |
Tapuda kontrol edilecek diğer kayıtlar
- Beyanlar hanesi: Riskli yapı, yönetim planı gibi bilgiler
- Şerhler: Satış vaadi, kira, önalım gibi kişisel hak kayıtları
- Rehinler: İpotek kayıtları
- Haciz ve tedbirler: Satışı engelleyebilecek kayıtlar
Arsa payı nedir, neden önemlidir?
Arsa payı, bir bağımsız bölümün binanın oturduğu arsadan aldığı paydır ve tapuda “120/2400” gibi bir oranla gösterilir. Bu oran günlük hayatta pek fark edilmez, ancak üç önemli konuda belirleyicidir:
- Kentsel dönüşüm: Yıkım sonrası kararlar ve yeni binadaki haklar arsa payları üzerinden hesaplanır.
- Ortak giderler: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetim planında aksi yazmıyorsa ortak giderlere arsa payı oranında katılınır.
- Değer: Özellikle eski binalarda arsa payı, dairenin uzun vadeli değerini etkileyen unsurlardan biridir.
Aynı binadaki eş büyüklükteki iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Satın almadan önce tapudaki oranı kontrol edin.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş
Yapı kullanma izni alınır
Bina projeye uygun tamamlandıktan sonra belediyeden iskân alınır.
Tapu müdürlüğüne başvurulur
Maliklerden biri veya yetkilisi kat mülkiyetine geçiş için başvurur.
Cins değişikliği yapılır
Tapu kaydında taşınmazın niteliği arsadan binaya dönüştürülür.
Kat mülkiyeti tapuları düzenlenir
Her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kaydı oluşturulur.
İskânın alınamamasının nedeni çoğu zaman projeye aykırı yapılaşmadır: fazla kat, kapatılmış balkon, değiştirilmiş kullanım gibi. Kat irtifaklı bir daire alırken bu nedeni öğrenmek, ileride kredi ve satış aşamasında yaşanacak sorunları önceden görmenizi sağlar.
Yönetim planı
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi her binanın bir yönetim planı vardır. Yönetim planı, malikleri ve onların yerine geçen herkesi bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Aidat paylaşımı, ortak alanların kullanımı, evcil hayvan veya işyeri kullanımı gibi konular burada düzenlenebilir. Planın değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Daire almadan önce yönetim planının bir örneğini isteyin.
Tapuda karşılaşabileceğiniz diğer haklar
| Hak | Ne demek? | Alıcı için anlamı |
|---|---|---|
| İntifa hakkı | Başkasına ait taşınmazdan yararlanma ve gelirini alma hakkı | Mülkü alsanız da hak sahibi taşınmazı kullanmaya devam edebilir |
| Oturma (sükna) hakkı | Bir binada veya bölümünde oturma hakkı | Hak sahibi hayatta oldukça evde oturabilir |
| Geçit hakkı | Komşu taşınmaz üzerinden geçme hakkı | Arazinin bir bölümünün başkalarınca kullanılacağını gösterir |
| İpotek | Bir borcun teminatı olarak kurulan rehin | Borç ödenmezse taşınmaz paraya çevrilebilir |
Tapu sayılmayan durumlar
- Kooperatif üyeliği: Kooperatif hissesi, tapu kaydı değil üyelik hakkıdır. Konut tamamlanıp tapu dağıtılana kadar kooperatifin mali durumu ve projenin ilerleyişi belirleyicidir.
- Hisse vaadiyle satış: Noterde düzenlenmemiş “hisse satış sözleşmeleri” tapuda mülkiyet sağlamaz.
- Tahsis belgeleri: Belediye veya kurum tahsis belgeleri tapu yerine geçmez; tapuya dönüşüp dönüşmeyeceğini ilgili kurumdan öğrenin.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı?
Bu, bankanın politikasına ve ekspertiz sonucuna bağlıdır. Bazı bankalar iskânı olmayan veya kat irtifaklı konutlarda kredi vermeyebilir ya da ek şart arayabilir. Ön onay alırken bunu açıkça sorun.
Hisseli tapulu ev alınır mı?
Alınabilir, ancak hangi bölümün size ait olduğu tapuda gösterilmez ve diğer paydaşların önalım hakkı olabilir. Paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması yapılması ve mümkünse kat mülkiyetine geçilmesi riski azaltır.
Tapu türünü nereden öğrenebilirim?
Malik, e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden kaydı görebilir. Alıcı olarak satıcıdan güncel tapu kaydını veya tapu müdürlüğünden alınmış bir kayıt örneğini isteyebilirsiniz.
Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?
Arsa paylarının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki şartlara bağlıdır ve genellikle maliklerin anlaşması veya mahkeme kararı gerektirir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (yeni sekmede açılır)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 732 vd. (yeni sekmede açılır)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (yeni sekmede açılır)
Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.