Malatya’da Arsa ve Bahçe Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

01Tapu kaydı

• Ada, parsel ve yüz ölçümü
• Nitelik: arsa, tarla, bahçe, bağ
• Tam mülkiyet mi, hisseli mi?
• İpotek, haciz, irtifak ve şerhler

02Konum kontrolü

TKGM Parsel Sorgu (yeni sekmede açılır, parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinden ada ve parseli harita üzerinde görebilirsiniz. Gösterilen arazi ile sorgudaki parselin aynı olduğundan emin olun. Kesin sınır için lisanslı harita mühendisinden aplikasyon yaptırılabilir.

03İmar durumu

“İmara açılacak” gibi sözlü ifadeler yerine belediyeden yazılı imar durumu alın. Yapılaşma koşulları, yol ve yeşil alan ayrımları, düzenleme ortaklık payı gibi konular arsanın gerçek kullanımını belirler.

04Hisseli tapu

Paylı mülkiyette, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar kanundaki süre içinde yasal önalım hakkını kullanabilir. Bir paydaşla yapılan haricî anlaşma, belirli bir bölümün sizin olduğunu tek başına göstermez. Hissenin hangi bölüme denk geldiğini varsayıma dayandırmayın.

05Bahçe ve tarım arazileri

• Tarım arazilerinde bölünme ve amaç dışı kullanım, 5403 sayılı Kanun kapsamında sınırlamalara tabidir.
• Bahçenin su kaynağı, sulama hakkı ve yol erişimini yerinde görün.
• Mevcut ağaçların yaşı ve verimini satıcının beyanı yerine mümkünse uzmanla değerlendirin.
• Bahçede bağ evi veya yapı varsa ruhsat durumunu sorun.

06İmar durumunda geçen temel terimler

Bu değerler yalnızca belediyeden alınan yazılı imar durum belgesinde kesinleşir. İlanda yazan “emsal 1,50” gibi bilgiyi belgeyle teyit edin.

07İfraz, tevhit ve aplikasyon

• İfraz: Bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. İmar planı ve mevzuattaki asgari büyüklük şartlarına bağlıdır.
• Tevhit: Komşu parsellerin birleştirilmesidir.
• Aplikasyon: Tapudaki sınırların arazi üzerinde ölçülerek işaretlenmesidir. Lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürolarınca yapılır ve sınır konusundaki belirsizliği giderir.

08Tarım arazilerinde özel kurallar

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin küçülerek verimsizleşmesini önlemeyi amaçlar. Bu nedenle tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve pay devri gibi işlemlerde tapu müdürlüğü talebi il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorar ve işlemi alınan görüşe göre sonuçlandırır. İl ve ilçe bazında belirlenen asgari ve yeter gelirli arazi büyüklüklerinin altında bölünmeye izin verilmez.

Bunun pratik sonucu şudur: Büyük bir tarladan “şu kadar metrekarelik hisse” satın alma teklifleri, hem tapuda işlem görmeyebilir hem de alınan hissenin arazide hangi bölüme denk geldiğini göstermez. Tarım arazisine izinsiz yapı veya konteyner koymak da yaptırım konusudur; 2026’da bu alanda yeni düzenlemeler yapıldığı için işlem öncesinde güncel kuralları tarım müdürlüğünden öğrenin.

09Önalım hakkının süreleri

Paylı mülkiyette bir pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre bu hak, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl geçmekle düşer. Hisseli bir arazi alırken bu sürelerin dolmasına kadar payınızın diğer paydaşlarca alınabileceğini hesaba katın.

10Malatya’da kayısı bahçesi alırken

• Ağaçların yaşı ve çeşidi: Hacıhaliloğlu ve Kabaaşı gibi çeşitlerin oranı, ağaç yaşı ve bakım durumu verimi doğrudan etkiler. Mümkünse bir ziraat mühendisinden görüş alın.
• Sulama: Kuyu, kanal veya sulama birliği hakkı olup olmadığını ve bunun tapu veya belgeyle desteklenip desteklenmediğini sorun.
• Don riski: Malatya’da ilkbahar geç donları kayısı verimini önemli ölçüde etkileyebilir. Bahçenin konumu ve önceki yılların verim bilgisi konuşulmalıdır.
• Çiftçi kaydı: Çiftçi Kayıt Sistemi’ndeki kaydın ve varsa tarımsal desteklerin devri için tarım müdürlüğüne başvurmanız gerekir.
• Yol: Bahçeye ulaşan yolun kadastral yol mu, komşu arazi üzerinden fiilî geçit mi olduğunu kontrol edin.

Sık sorulan sorular