Malatya’da Kentsel Dönüşüm Rehberi

01Riskli yapı tespiti

Tespit; malik veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir. Maliklerin tespite karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz hakkı vardır.

02Karar çoğunluğu

9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun’la, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa üzerinde yapılacak uygulamalara ilişkin karar yeter sayısı “en az üçte iki” yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak değiştirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır.

Binanın yıkılmadan güçlendirilmesi ise ayrı bir konudur ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki çoğunluk kurallarına tabidir.

03Karara katılmayan malikler

Kanun, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin paylarının, belirlenen değer üzerinden öncelikle diğer paydaşlara satılmasını öngörür. Bu sonuç ciddi olduğu için toplantı çağrısı, karar metni ve değer tespiti gibi belgeleri dikkatle inceleyin ve gerekirse avukattan görüş alın.

04Malatya ve yerinde dönüşüm

6 Şubat 2023 depremlerinin ardından deprem bölgesindeki 11 il için yerinde dönüşüm uygulaması başlatıldı; Malatya bu iller arasındadır. Uygulamada hak sahiplerine hibe ve kredi desteği sağlanır, başvurular e-Devlet üzerinden yapılır. Destek tutarları dönem dönem güncellendiği için başvurmadan önce Bakanlığın ve Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün güncel duyurularını kontrol edin.

05Müteahhitle sözleşme yaparken

• Kat karşılığı oranlarını, teslim süresini ve gecikme cezasını yazılı hâle getirin
• Sözleşmenin noterde düzenlenmesini ve projenin ekte yer almasını sağlayın
• Müteahhidin geçmiş projelerini ve mali gücünü araştırın
• Kira yardımı ve taşınma desteğinin kime, ne zaman ödeneceğini netleştirin
• Yeni binada yapı denetim firmasını ve ruhsat bilgilerini öğrenin

06Dönüşümdeki bir daireyi alırken

Tapusunda riskli yapı beyanı olan bir daire, aslında yeni binada bir hak ve arsa payı satın almak demektir. Mevcut müteahhit sözleşmesinin alıcıya nasıl devredileceğini, teslim tarihini ve kira yardımının kime ait olacağını yazılı olarak netleştirmeden işlem yapmayın.

07Süreç adım adım

1. Tespit başvurusu

   Malik veya kanuni temsilcisi, lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti için başvurur.

2. Rapor ve tapuya beyan

   Kuruluşun raporu idarece incelenir; riskli yapı kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve beyanlar hanesine işlenir.

3. Tebliğ ve itiraz

   Karar maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir; itirazları teknik heyet değerlendirir.

4. Tahliye ve yıkım süresi

   Kesinleşen karardan sonra maliklere yapıyı tahliye etmeleri ve yıkmaları için en az 60 gün süre verilir.

5. Yıkım

   Süresinde yıkılmayan yapılar idarece yıktırılabilir; yıkım öncesinde elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir.

6. Karar toplantısı

   Arsa üzerinde yapılacak uygulamaya ilişkin karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.

7. Proje, ruhsat ve inşaat

   Proje hazırlanır, ruhsat alınır, inşaat yapı denetimi altında yürütülür.

8. Yeni bina ve tapu

   Yapı kullanma izninin ardından yeni bağımsız bölümler malikler adına tapuya tescil edilir.

Süreler ve ayrıntılar uygulama yönetmeliğiyle belirlenir ve değişebilir. Tebliğ tarihini kaydedin; itiraz ve dava süreleri bu tarihten itibaren işler.

08Salt çoğunluk nasıl hesaplanır? Bir örnek

Eşit arsa paylı 10 dairelik bir binada her dairenin payı onda birdir. Karar için arsa paylarının yarısından fazlası gerekir; yani en az 6 dairenin malikinin onayı aranır. Arsa payları eşit değilse kişi sayısına değil pay toplamına bakılır: büyük paylı birkaç malik, sayıca daha fazla küçük paylı malikten daha fazla oya sahip olabilir.

09Kira yardımı, krediler ve vergi istisnaları

• Kira yardımı: Riskli yapıyı tahliye eden maliklere ve şartları taşıyan kiracılara, Bakanlığın belirlediği usulle geçici konut veya kira yardımı yapılabilir.
• Kredi ve faiz desteği: Dönüşüm kapsamındaki yeni yapılar için faiz desteği veya kredi imkânları sağlanabilir. Tutar ve şartlar dönemsel olarak değişir.
• Harç ve vergi istisnaları: 6306 sayılı Kanun, kapsamındaki işlemler için çeşitli harç, vergi ve döner sermaye istisnaları öngörür. İstisnanın sizin işleminize uygulanıp uygulanmadığını ilgili kurumdan teyit edin.

Güncel tutar ve başvuru şartları için Bakanlığın ve Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün duyurularını takip edin.

10Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?

Her hasarlı bina yıkılmak zorunda değildir ve her eski bina güçlendirilmeye uygun değildir. Güçlendirmenin teknik ve ekonomik olarak mantıklı olup olmadığı mühendislik analizine bağlıdır. Riskli yapı kararı kesinleşmiş bir binada ise süreç 6306 sayılı Kanun’a göre yürür. Hangi yolun izleneceğine karar verirken maliyet, inşaat süresi boyunca konut ihtiyacı ve yeni binanın sağlayacağı haklar birlikte değerlendirilmelidir.

11Kiracı iseniz

Riskli yapı kararı kiracıları da etkiler: bina tahliye edileceği için kira sözleşmesinin sona ermesi gündeme gelir. Tebligatları takip edin, tahliye tarihini öğrenin ve kira yardımı şartlarını Bakanlık duyurularından kontrol edin. Güvence bedelinizin iadesi için teslim tutanağını ve ödeme kayıtlarınızı saklayın.

Sık sorulan sorular