Konut Kredisiyle Ev Almak

01Adım adım

1. Ön onay alın

   Gelirinize ve kredi geçmişinize göre bankanın vereceği yaklaşık tutarı öğrenin. Ev aramaya bütçeniz netleşmiş olarak başlarsınız.

2. Evi seçin ve belgeleri kontrol edin

   Tapu, iskân ve hasar bilgilerini kontrol edin. Bankalar iskânsız veya belirli şerhleri olan konutlarda kredi vermeyebilir.

3. Ekspertiz yapılır

   Banka, SPK lisanslı bir değerleme uzmanına rapor hazırlatır. Rapordaki değer, kredi tutarını doğrudan etkiler.

4. Kredi tutarı ve şartlar kesinleşir

   Kredi tutarı ekspertiz değerine, BDDK’nın belirlediği kredi/değer oranı sınırlarına ve gelirinize göre belirlenir.

5. Tapu ve ipotek

   Tapu devriyle aynı işlemde konut üzerine banka lehine ipotek kurulur. Kredi bedeli satıcının hesabına aktarılır.

6. Sigortalar

   DASK zorunludur; banka ayrıca konut ve hayat sigortası isteyebilir.

02Kapora vermeden önce

Kredi onayı kesinleşmeden önce verilen kaporanın, kredi çıkmazsa iade edilip edilmeyeceğini yazılı olarak kararlaştırın. Ekspertiz değeri satış bedelinin altında kalırsa aradaki farkı nasıl karşılayacağınızı önceden planlayın.

03Masraflar

• Ekspertiz ücreti
• İpotek tesis masrafları
• Sigorta primleri
• Tapu harcı ve döner sermaye
• Varsa emlak hizmet bedeli

04Güncel oranlar

Faiz oranları ve kredi/değer oranı sınırları sık değişir. Bu sayfada oran vermiyoruz; güncel koşulları bankanızdan ve BDDK duyurularından öğrenin.

05Bankaların genellikle istediği belgeler

• Kimlik belgesi ve güncel adres bilgisi
• Gelir belgesi: maaş bordrosu, SGK hizmet dökümü veya serbest çalışanlar için vergi levhası ve beyanname
• Alınacak konutun tapu bilgileri: ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası
• Satış bedeli ve satıcının iletişim bilgileri
• Varsa ek gelir veya teminat belgeleri

Belge listesi bankadan bankaya değişir. Ön onay aşamasında tam listeyi yazılı olarak isteyin.

06Bankanın kredi vermekte zorlanabileceği durumlar

• Yapı kullanma izni olmayan veya projesine aykırı yapılmış konutlar
• Hisseli tapu veya bağımsız bölümü belirli olmayan taşınmazlar
• Tapuda haciz, tedbir veya riskli yapı gibi şerh ve beyanlar
• Ekspertiz değerinin satış bedelinin belirgin şekilde altında kalması
• Kat irtifaklı konutlar; bazı bankalar ek şart arayabilir

07Kredi/değer oranı nasıl belirlenir?

Bankanın kullandırabileceği en yüksek kredi, konutun ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesiyle sınırlıdır. BDDK bu oranları konutun değer aralığına, enerji kimlik belgesindeki sınıfına ve alıcının başka konutu olup olmadığına göre farklılaştırabilir. Oranlar sık değiştiği için güncel sınırları bankanızdan ve BDDK duyurularından (yeni sekmede açılır, bddk.org.tr) öğrenin. Hesaplarken ekspertiz değerini esas alın; satış bedelini değil.

08Vergiler ve erken kapama

• KKDF ve BSMV: Bireysel konut edinimi amacıyla kullanılan konut finansmanı kredilerinde KKDF ve BSMV uygulanmaz. Teminatlı ihtiyaç kredisi gibi başka ürünlerde durum farklı olabilir.
• Erken ödeme tazminatı: Sabit faizli konut kredisini erken kapatırsanız banka, kalan vadesi 36 ay ve altındaysa erken ödenen tutarın en fazla yüzde 1’i, 36 aydan fazlaysa en fazla yüzde 2’si oranında tazminat isteyebilir.
• Değişken faizli krediler: Değişken faizli konut kredilerinde erken ödeme tazminatı uygulanmaz.

09Kredi bittikten sonra ipotek

Kredi borcu tamamen ödendiğinde ipotek kendiliğinden kalkmaz. Banka, ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne yazı gönderir veya size bir belge verir; ardından tapuda “ipotek fekki” işlemi yapılır. Borcu kapattıktan sonra bu işlemin yapıldığını e-Devlet’teki tapu kaydınızdan kontrol edin.

Sık sorulan sorular