Rehber
Kira Sözleşmesi Rehberi
Ev sahibi ve kiracının bilmesi gereken temel kurallar: artış, güvence bedeli, süre ve tahliye.
Sözleşmede bulunması gerekenler
- Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri
- Taşınmazın açık adresi ve durumu
- Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli
- Süre ve yıllık artış kuralı
- Güvence bedeli ve iade koşulları
- Aidat, ortak gider ve abonelik sorumlulukları
- Demirbaş listesi ve teslim tutanağı
Yıllık kira artışı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen dönemde kira artışı bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişimi geçemez. Oran her ay değiştiği için güncel değeri TÜİK’ten (yeni sekmede açılır, tuik.gov.tr) kontrol edin. Beş yılı aşan kiracılıkta bedel, hâkim kararıyla emsallere göre yeniden belirlenebilir.
Güvence bedeli
Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak alınmışsa, kanun gereği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülür. Teslimde durumu gösteren fotoğraf ve tutanak, iade aşamasındaki anlaşmazlıkları azaltır.
Süre, uzama ve tahliye
- Kiracı, belirli süreli sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
- Ev sahibi, yalnızca süre dolduğu için sözleşmeyi hemen sona erdiremez; on yıllık uzama süresinden sonra bildirim hakkı doğar.
- İhtiyaç, yeni malik ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi hâllerde kanundaki şartlarla tahliye mümkün olabilir.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur.
Hizmet bedeli
Kiralamada emlak hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kirayı geçemez. Ayrıntılar için hizmet bedeli rehberine bakın.
Kira ödemesi banka yoluyla yapılmalı
328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’yle 17 Ekim 2024’ten itibaren konut kiraları için uygulanan 500 TL alt sınırı kaldırıldı. Artık tutarı ne olursa olsun konut ve işyeri kira ödemelerinin banka, katılım bankası veya PTT aracılığıyla yapılması ve belgelenmesi gerekir. Kurala uyulmaması, Vergi Usul Kanunu kapsamında özel usulsüzlük cezasına yol açabilir.
Ödeme açıklamasına “… adresi … ayı kira bedeli” şeklinde not yazın. Bu kayıt, hem vergi yükümlülüğü hem de olası bir kira uyuşmazlığında ödemenin ispatı için işe yarar.
Yüzde 25 sınırı ne oldu?
Konut kiralarına 2022’de getirilen yüzde 25’lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde artış, Türk Borçlar Kanunu’nun genel kuralına göre bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Taraflar bu sınırın altında bir oran kararlaştırabilir.
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
| Sebep | Kısaca şartı |
|---|---|
| Kiracının yazılı tahliye taahhüdü | Kira başlangıcından sonra verilmiş, tarihli ve yazılı taahhüt; süresinde icra veya dava |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar |
| Konut ihtiyacı | Malikin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı |
| Yeni malikin ihtiyacı | Yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra dava açabilir |
| Esaslı onarım veya yeniden inşa | Kullanımı imkânsız kılan onarım veya yeniden yapım zorunluluğu |
| On yıllık uzama süresi | Sözleşmenin on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kanundaki bildirim süresine uyularak |
Her sebebin süre ve şekil şartları ayrıntılıdır. Tahliye konusunda adım atmadan önce bir avukattan görüş alın; arabulucuya başvuru, kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır.
Ev satılırsa kiracı ne olur?
Kiralanan konutun satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik mevcut sözleşmeyle bağlıdır. Yeni malik kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay geçtikten sonra dava açmak zorundadır. Kiracılı bir evi alırken bu süreyi ve mevcut sözleşmenin şartlarını hesaba katın.
Teslim, iade ve gider paylaşımı
- Teslim tutanağı: Odaların durumu, demirbaşlar, anahtar sayısı ve sayaç değerleri fotoğraflarla kaydedilmelidir.
- Olağan kullanım: Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskime kiracıdan istenemez.
- Aidat: Olağan yönetim giderleri genellikle kiracıya, binanın esaslı onarımı ve demirbaş yatırımları malike aittir. Hangi giderin kime ait olduğunu sözleşmeye yazın.
- Güvence bedeli: Kiracı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren tarafından dava veya icra takibi yapıldığı bildirilmezse bankadan güvencenin iadesini isteyebilir.
Ev sahibi için kira geliri beyanı
Konut kira gelirleri her yıl mart ayında verilen yıllık beyanname ile beyan edilir. Konut kira gelirleri için uygulanan istisna tutarı her yıl güncellenir ve bazı durumlarda istisnadan yararlanılamaz. Kendi durumunuz için Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularına bakın veya mali müşavirinize danışın.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Kanun, konut kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı aramaz; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak kira bedeli, artış ve güvence bedeli gibi konuların ispatı için yazılı sözleşme şiddetle önerilir.
Kira artışını nasıl hesaplarım?
Mevcut kirayı, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranıyla çarpın ve mevcut kiraya ekleyin. Bu oran üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artış kararlaştırabilir.
Kirayı elden ödeyebilir miyim?
Hayır. 17 Ekim 2024’ten itibaren konut kiralarında tutar sınırı kaldırıldı; kira ödemelerinin banka, katılım bankası veya PTT aracılığıyla yapılması gerekir.
Ev sahibi evi satarsa çıkmak zorunda mıyım?
Hayır, satış sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik ancak konut ihtiyacı varsa ve kanundaki bildirim ve süre şartlarına uyarsa tahliye davası açabilir.
Depozito ne kadar olabilir?
Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülür.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 339-356 (yeni sekmede açılır)
- TÜİK (yeni sekmede açılır)
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil) (yeni sekmede açılır)
Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin.