# Zayrova Gayrimenkul: Sitenin tüm içeriği Kaynak: https://zayrova.com/ · Güncelleme: 2026-11-11 --- # Malatya Emlak ve Gayrimenkul Danışmanlığı URL: https://zayrova.com/ Güncelleme: 2026-11-05 Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren taşınmaz ticareti yetki belgeli bir işletmedir. Satış, kiralama ve arsa süreçlerinde talebinizi dinler, kararınızı belgeye ve bölge bilgisine dayandırmanıza yardımcı oluruz. [Bizimle İletişime Geçin](https://zayrova.com/iletisim/) [Sahibinden’deki İlanlarımız](https://zayrova.sahibinden.com/) Kurumsal Kayıt Malatya Yetki belgesi no: 4400403 İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv Ofis: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya Çalışma alanı: Daire, villa, arsa, parsel ve bahçe; satış ve kiralama danışmanlığı [Kurumsal künyeyi inceleyin](https://zayrova.com/kurumsal-kunye/) 01 · Hizmetler ## Gayrimenkul sürecinin her adımında yanınızda Malatya’da emlak firmaları arasında bir ofis arıyorsanız ilk bakmanız gereken şey, firmanın size hangi işte nasıl destek olacağıdır. Sunduğumuz hizmetler dört başlıkta toplanır. - [Satış DanışmanlığıDairenizi, villanızı veya arazinizi satarken belge hazırlığı, ilan ve tapu günü dâhil süreç desteği.](https://zayrova.com/hizmetler/satis-danismanligi/) - [Alım DanışmanlığıTalebinizi netleştirip uygun seçeneklere yönlendirme; tapu, ruhsat ve yapı kontrollerinde yol gösterme.](https://zayrova.com/hizmetler/alim-danismanligi/) - [Kiralama DanışmanlığıEv sahibi ve kiracı için daire ve villa kiralamada talep eşleştirme, sözleşme ve teslim düzeni.](https://zayrova.com/hizmetler/kiralama-danismanligi/) - [Arsa, Parsel ve BahçeSatılık ve kiralık arsa, parsel ve bahçelerde imar, hisse ve tapu niteliği kontrolleriyle danışmanlık.](https://zayrova.com/hizmetler/arsa-parsel-bahce-danismanligi/) [Tüm hizmetleri inceleyin](https://zayrova.com/hizmetler/) 02 · Hakkımızda ## Yeşilyurt’ta bir ofis, yazılı sözleşme ve açık bir süreç. Gayrimenkul işlemi çoğu aile için yıllar içinde bir kez yapılan büyük bir karardır. Bu yüzden önce ihtiyacı dinler, sonra tapu, ruhsat ve bedel gibi konuları sizinle tek tek konuşuruz. Malatya’da gayrimenkul firmaları arasından seçim yaparken bizim için de sizin için de asıl ölçü budur: Söylenenin belgeyle doğrulanabilmesi. [Zayrova’yı tanıyın](https://zayrova.com/hakkimizda/) Yetki belgesi no: 4400403 Marka: Zayrova Gayrimenkul Ofis: Özalper Mahallesi, Yeşilyurt / Malatya Hizmet bölgesi: Malatya merkez; Yeşilyurt ve Battalgazi başta olmak üzere 03 · Güncel ilanlar ## Güncel ilanlarımızı Sahibinden’de inceleyin Bu site firmamızı tanıtır. Satılık ve kiralık ilanlarımızın tümü, güncel fiyat ve durum bilgisiyle resmî Sahibinden mağazamızda yer alır. [zayrova.sahibinden.com’a gidin](https://zayrova.sahibinden.com/) 04 · Çalışma biçimimiz ## Dört adımda sade bir süreç - 1 ## Dinleme Bütçenizi, bölgenizi, takviminizi ve önceliklerinizi birlikte netleştiririz. - 2 ## Yazılı yetkilendirme Hizmet kapsamı, süre ve hizmet bedeli mevzuata uygun yazılı sözleşmeye geçer. - 3 ## Kontrol ve görüşme Tapu ve yapı bilgilerini gözden geçirir, görüşme ve pazarlık sürecini yürütürüz. - 4 ## Tapu veya teslim Tapu devri ya da kira sözleşmesi ve anahtar teslimine kadar süreci takip ederiz. [Süreci ayrıntılı inceleyin](https://zayrova.com/calisma-surecimiz/) 05 · Rehber ## Karar vermeden önce bilmeniz gerekenler Mevzuata ve resmî kaynaklara dayanan, herkesin kullanabileceği açık rehberler. - [MalatyaDeprem sonrası konut alırken](https://zayrova.com/rehber/deprem-sonrasi-konut-alirken/) - [Alım satımTapu devri ve güvenli ödeme](https://zayrova.com/rehber/tapu-devri-ve-guvenli-odeme/) - [MevzuatEmlak hizmet bedeli](https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/) [Tüm rehberler](https://zayrova.com/rehber/) 06 · Sık sorulanlar ## Merak edilenler [Tüm sorular](https://zayrova.com/sss/) ## Zayrova Gayrimenkul nerede? Ofisimiz Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya. ## Zayrova’nın yetki belgesi var mı? Evet. Zayrova Gayrimenkul, 4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesiyle faaliyet gösterir. Belgedeki işletme unvanı Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv şeklindedir. ## Güncel ilanlarınızı nereden görebilirim? Güncel ilanlarımızın tamamı resmî Sahibinden mağazamızda (zayrova.sahibinden.com) yer alır. Bu sitede ilan yayımlanmaz; böylece fiyat ve durum bilgisi tek ve güncel bir kaynakta kalır. ## Malatya’da hangi konularda danışmanlık veriyorsunuz? Daire ve villa satışı ile kiralaması, alıcılar için arama desteği, arsa, parsel ve bahçe işlemleri başlıca hizmetlerimizdir. Ayrıntılar [Hizmetler](https://zayrova.com/hizmetler/) sayfasındadır. 07 · İletişim ve ofis ## Ofisimiz Yeşilyurt’ta Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya [0501 950 11 11](tel:+905019501111) [WhatsApp ile yazın](https://wa.me/905019501111) [Yol tarifi al](https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=%C3%96zalper%20Mahallesi%20Karde%C5%9Flik%20Soka%C4%9F%C4%B1%20No%206%2C%20Ye%C5%9Filyurt%2C%20Malatya) [İletişim Sayfası](https://zayrova.com/iletisim/) --- # Zayrova Gayrimenkul Hakkında URL: https://zayrova.com/hakkimizda/ Güncelleme: 2026-11-05 Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ofisiyiz. Zayrova nedir? Zayrova Gayrimenkul; 4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesiyle Malatya’da daire, villa, arsa, parsel ve bahçe gibi gayrimenkullerin satış ve kiralama süreçlerinde danışmanlık veren bir emlak firmasıdır. Ofisimiz Yeşilyurt’un Özalper Mahallesi’ndedir. ## Kim olduğumuz Zayrova Gayrimenkul, Malatya’da emlak ve gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışır. Yetki belgemizde yer alan işletme unvanımız Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv şeklindedir; bu sitede anlatılan hizmetlerin kapsamı gayrimenkuldür. Bir Yeşilyurt emlak ofisi olarak bizi ziyaret edenler çoğunlukla üç sorunun cevabını arar: Bu mülk gerçekten sorunsuz mu, fiyatı makul mü, süreç nasıl işleyecek? Çalışma biçimimizi bu soruların etrafında kurduk. ## Yetki belgemiz Belge türü: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Belge numarası: 4400403 İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv Faaliyet ili: Malatya Taşınmaz ticareti, Ticaret Bakanlığı’nın düzenlemesine tabi bir faaliyettir. Bir emlak firmasıyla çalışmadan önce belge numarasını sormanız doğal hakkınızdır. Kontrolün nasıl yapılacağını [yetki belgesi rehberimizde](https://zayrova.com/rehber/emlak-yetki-belgesi-kontrolu/) anlattık. ## Çalışma yaklaşımımız - Önce belge. Tapu, imar ve yapı bilgilerini görüşmenin başında konuşuruz. Bilmediğimiz bir konuda tahmin yürütmek yerine ilgili kurumdan doğrulanmasını öneririz. - Yazılı çerçeve. Hizmet kapsamı, süre ve hizmet bedeli mevzuat gereği yazılı yetkilendirme sözleşmesinde yer alır. - Tek ilan kaynağı. Güncel ilanlarımızı yalnızca resmî Sahibinden mağazamızda yayımlarız; bu sitede eskimiş ilan bulunmaz. - Abartısız iletişim. Getiri veya sıralama vaadi vermeyiz. Karar sizindir; biz karar için gereken bilgiyi düzenlemeye yardımcı oluruz. ## Ofis ve hizmet bölgesi Ofisimizin adresi: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya. Öncelikli çalışma alanımız, Malatya’nın merkez ilçeleri olan Yeşilyurt ve Battalgazi’dir. Bölgeye dair genel bilgileri [Malatya’da Gayrimenkul](https://zayrova.com/malatya-gayrimenkul/) sayfasında bulabilirsiniz. [Yol tarifi al](https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=%C3%96zalper%20Mahallesi%20Karde%C5%9Flik%20Soka%C4%9F%C4%B1%20No%206%2C%20Ye%C5%9Filyurt%2C%20Malatya) --- # Gayrimenkul Danışmanlığı Hizmetlerimiz URL: https://zayrova.com/hizmetler/ Güncelleme: 2026-11-05 Malatya’da gayrimenkul danışmanlığı ve emlak danışmanlığı arayanlar için dört temel hizmet: satış, alım, kiralama, arsa ve bahçe. Hizmetlerimiz neleri kapsar? Zayrova Gayrimenkul, Malatya’da mülk sahiplerine ve mülk arayanlara satış, alım ve kiralama süreçlerinde danışmanlık verir. Hizmet; talebin netleştirilmesi, tapu ve yapı bilgilerinin gözden geçirilmesi, görüşmelerin yürütülmesi ve tapu devri veya kira sözleşmesine kadar takibi kapsar. - [Satış DanışmanlığıDairenizi, villanızı veya arazinizi satarken belge hazırlığı, ilan ve tapu günü dâhil süreç desteği.](https://zayrova.com/hizmetler/satis-danismanligi/) - [Alım DanışmanlığıTalebinizi netleştirip uygun seçeneklere yönlendirme; tapu, ruhsat ve yapı kontrollerinde yol gösterme.](https://zayrova.com/hizmetler/alim-danismanligi/) - [Kiralama DanışmanlığıEv sahibi ve kiracı için daire ve villa kiralamada talep eşleştirme, sözleşme ve teslim düzeni.](https://zayrova.com/hizmetler/kiralama-danismanligi/) - [Arsa, Parsel ve BahçeSatılık ve kiralık arsa, parsel ve bahçelerde imar, hisse ve tapu niteliği kontrolleriyle danışmanlık.](https://zayrova.com/hizmetler/arsa-parsel-bahce-danismanligi/) ## Hangi gayrimenkul türleriyle çalışıyoruz? Malatya’da satılık ve kiralık daire, villa, arsa, parsel ve bahçe talepleriyle ilgileniyoruz. Bu sitede ilan bulunmaz; güncel portföyümüz için [Sahibinden mağazamızı](https://zayrova.sahibinden.com/) inceleyebilirsiniz. ## Yapmadığımız işler Danışmanlık hizmetimiz resmî değerleme raporu, hukuki temsil, statik veya deprem güvenliği raporu yerine geçmez. Bu konular yetkili uzmanların ve kuruluşların işidir. Gerektiğinde hangi uzmana başvurmanız gerektiği konusunda sizi yönlendiririz. --- # Zayrova Gayrimenkul İletişim URL: https://zayrova.com/iletisim/ Güncelleme: 2026-11-05 Telefon, WhatsApp veya ofis ziyaretiyle bize ulaşabilirsiniz. ## Ofis adresi Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya [Yol tarifi al](https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=%C3%96zalper%20Mahallesi%20Karde%C5%9Flik%20Soka%C4%9F%C4%B1%20No%206%2C%20Ye%C5%9Filyurt%2C%20Malatya) ## Telefon ve mesaj - Telefon [0501 950 11 11](tel:+905019501111) - WhatsApp [WhatsApp ile yazın](https://wa.me/905019501111) ## Güncel ilanlar İlanlarımızın tamamı resmî Sahibinden mağazamızdadır. [zayrova.sahibinden.com](https://zayrova.sahibinden.com/) ## Resmî sosyal medya hesaplarımız - Instagram [instagram.com/zayrovacom](https://www.instagram.com/zayrovacom) - Facebook [facebook.com/zayrovacom](https://www.facebook.com/zayrovacom) - X [x.com/zayrovacom](https://x.com/zayrovacom) - TikTok [tiktok.com/@zayrovacom](https://www.tiktok.com/@zayrovacom) ## Hizmetimizi değerlendirin Bizimle çalıştıysanız deneyiminizi Google’da paylaşabilirsiniz. Olumlu veya olumsuz her geri bildirim, başkalarının karar vermesine yardımcı olur. [Google’da yorum bırakın](https://g.page/r/CZU-eC5OGYp5EBM/review) --- # Kurumsal Künye URL: https://zayrova.com/kurumsal-kunye/ Güncelleme: 2026-11-05 Zayrova Gayrimenkul hakkındaki resmî bilgilerin tek kaynağı. Ziyaretçiler, gazeteciler, dizin hazırlayanlar ve yapay zekâ asistanları bu sayfayı referans alabilir. Marka adı: Zayrova Gayrimenkul Yetki belgesindeki unvan: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv Faaliyet alanı: Emlak ve gayrimenkul danışmanlığı; taşınmaz ticareti Yetki belgesi: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 4400403 Ofis adresi: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi Hizmetler: Satış danışmanlığı; alım danışmanlığı; kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı Gayrimenkul türleri: Daire, villa, arsa, parsel, bahçe Telefon: [0501 950 11 11](tel:+905019501111) WhatsApp: [0501 950 11 11](https://wa.me/905019501111) Web sitesi: [zayrova.com](https://zayrova.com/) Güncel ilanlar: [zayrova.sahibinden.com](https://zayrova.sahibinden.com/) Sosyal medya: [Instagram](https://www.instagram.com/zayrovacom) · [Facebook](https://www.facebook.com/zayrovacom) · [X](https://x.com/zayrovacom) · [TikTok](https://www.tiktok.com/@zayrovacom) Bilgi güncelleme: 5 Kasım 2026 ## Bu bilgiler hakkında not Bu sitede yalnızca doğrulanabilir bilgilere yer verilir. Puan, müşteri sayısı veya “en iyi” gibi kanıtlanamayan ifadeler kullanmayız. Firmamız hakkındaki değerlendirmeler için bağımsız kaynak olarak Google yorumlarına bakabilirsiniz. Bu sitede ilan yayımlanmaz. “Otomotiv” ifadesi yalnızca yetki belgesindeki işletme unvanının parçası olarak geçer. ## Makine tarafından okunabilir kaynaklar - [/llms.txt](https://zayrova.com/llms.txt): Yapay zekâ sistemleri için özet - [/llms-full.txt](https://zayrova.com/llms-full.txt): Sitenin tüm içeriğinin düz metni - [/sitemap.xml](https://zayrova.com/sitemap.xml): Site haritası --- # Çalışma Sürecimiz URL: https://zayrova.com/calisma-surecimiz/ Güncelleme: 2026-11-05 İlk görüşmeden tapu devrine veya anahtar teslimine kadar sizi hangi adımların beklediğini önceden bilin. Süreç nasıl işler? Süreç altı adımdan oluşur: ihtiyacın dinlenmesi, yazılı yetkilendirme, belge ve bilgi kontrolü, ilan veya arama, görüşme ve pazarlık, son olarak tapu devri ya da kira sözleşmesi. ## Altı adımda süreç - ## İhtiyacı dinliyoruz Satmak, almak veya kiralamak istediğiniz gayrimenkulü; bütçenizi, takviminizi ve önceliklerinizi konuşuyoruz. Bu görüşmede sizden herhangi bir taahhüt beklemiyoruz. - ## Yazılı yetkilendirme yapıyoruz Birlikte çalışmaya karar verirsek Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği yazılı yetkilendirme sözleşmesi düzenliyoruz. Sözleşmede yetki belgesi numarası, verilecek hizmet, süre ve hizmet bedeli açıkça yer alır. - ## Belgeleri gözden geçiriyoruz Tapu kaydı, imar durumu, yapı kullanma izni ve varsa şerhler gibi temel bilgileri ilgili kaynaklardan kontrol ediyoruz. Teknik veya hukuki uzmanlık gerektiren konularda yetkili bir uzmana başvurmanızı öneriyoruz. - ## İlan veya arama sürecini yürütüyoruz Satış ve kiralamada ilanı Sahibinden mağazamızda yayımlıyoruz. Alım veya kiralama arayışınızda talebinize uygun seçenekleri belirleyip görüşmeleri planlıyoruz. - ## Görüşme ve pazarlığı yönetiyoruz Taraflar arasında fiyat, ödeme ve teslim koşullarını konuşuyor, üzerinde anlaşılan noktaların yazıya geçmesine yardımcı oluyoruz. - ## Tapu veya sözleşmeye kadar eşlik ediyoruz Satışta tapu randevusu, gerekli belgeler ve ödeme adımlarını takip ediyoruz. Kiralamada kira sözleşmesi ve teslim düzenini tamamlıyoruz. --- # Malatya’da Gayrimenkul URL: https://zayrova.com/malatya-gayrimenkul/ Güncelleme: 2026-11-11 Malatya’da daire, arsa veya bahçe bakarken bölgeye özgü hangi konular öne çıkar? Malatya’da nelere dikkat edilmeli? Malatya’da kentsel yerleşimin merkezinde Yeşilyurt ve Battalgazi ilçeleri bulunur. Şehirde gayrimenkul kararı verirken 2023 depremleri sonrası yapı güvenliği belgeleri, imar durumu ve bahçe niteliğindeki arazilerde tapu ile fiilî kullanım uyumu özellikle önemlidir. ## Malatya’nın yapısı Malatya, 13 ilçesi olan bir büyükşehirdir. Şehir merkezi denince genellikle Yeşilyurt ve Battalgazi anlaşılır; bu iki ilçe birbirine bitişiktir. Akçadağ, Doğanşehir, Darende, Hekimhan ve Pütürge gibi diğer ilçelerde ise merkezden farklı olarak tarım arazisi ve bahçe işlemleri de sıkça gündeme gelir. ## Yeşilyurt ve Battalgazi Ofisimiz Yeşilyurt’un Özalper Mahallesi’ndedir. Battalgazi ise adını aldığı tarihî Eski Malatya yerleşimini de içine alan, şehrin diğer merkez ilçesidir. İki ilçede de sokaktan sokağa bina yaşı, zemin ve hasar durumu değişebileceğinden ilçe adına göre genelleme yapmak yerine her mülkü kendi belgesiyle değerlendirmek gerekir. ## Deprem sonrası konut piyasası 6 Şubat 2023 depremleri Malatya’da yapı stokunu önemli ölçüde etkiledi. Bu nedenle şehirde konut alırken veya kiralarken hasar tespit sonucu, yapım yılı ve yapı kullanma izni ilk konuşulması gereken konular arasındadır. Kontrol listesini [deprem sonrası konut rehberinde](https://zayrova.com/rehber/deprem-sonrasi-konut-alirken/) bulabilirsiniz. ## Kayısı ve bahçe arazileri Malatya, kayısısıyla tanınan bir tarım şehridir ve arazi işlemlerinde bahçeler önemli yer tutar. Bahçe veya tarla alırken tapudaki nitelik, hisse durumu, su erişimi ve imar planındaki konum ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Ayrıntılar için [arsa ve bahçe rehberimize](https://zayrova.com/rehber/arsa-ve-bahce-alirken/) göz atın. ## Satılık ve kiralık seçenekler Malatya satılık daire, Yeşilyurt kiralık daire veya Malatya satılık arsa gibi güncel seçenekler için ilanlarımızı [Sahibinden mağazamızda](https://zayrova.sahibinden.com/) inceleyebilirsiniz. Bu sayfa bir ilan listesi değildir; fiyat bilgisi içermez. ## Malatya’nın ilçeleri Malatya Büyükşehir Belediyesi sınırları il sınırıyla aynıdır ve 13 ilçeyi kapsar. Gayrimenkul işlemleri açısından ilçeleri kabaca iki grupta düşünmek mümkündür: Malatya’nın ilçeleriGrup | İlçeler | Öne çıkan işlem türleri | Merkez ilçeler | Yeşilyurt, Battalgazi | Daire, site, işyeri, imarlı arsa | Diğer ilçeler | Akçadağ, Arapgir, Arguvan, Darende, Doğanşehir, Doğanyol, Hekimhan, Kale, Kuluncak, Pütürge, Yazıhan | Bahçe, tarla, köy evi, ilçe merkezlerinde konut | Bu ayrım genel bir çerçevedir; her ilçede her tür taşınmaz bulunabilir. ## Şehirde konum seçerken - Ulaşım: Ana arterlere, toplu taşıma hatlarına ve trambüs güzergâhına uzaklık - Eğitim ve sağlık: Okullar, İnönü Üniversitesi ile Malatya Turgut Özal Üniversitesi kampüsleri ve hastanelere erişim - Günlük ihtiyaçlar: Market, pazar, park ve sosyal alanlar - Bina ve zemin: Aynı mahallede bile bina yaşı, zemin ve hasar durumu farklı olabilir - Gelecek planları: Bölgede yürüyen imar ve dönüşüm çalışmaları, yeni yol ve kamu yatırımları ## Hangi iş için hangi kurum? Malatya’da gayrimenkul işlemlerinde ilgili kurumlarİş | Başvurulacak yer | Tapu devri, kayıt örneği, ipotek | Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğü; başvuru Web Tapu üzerinden de başlatılabilir | İmar durumu, yapı ruhsatı, iskân | İlgili ilçe belediyesi ve Malatya Büyükşehir Belediyesi | Emlak vergisi ve değer bilgisi | Taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesi | Hasar tespiti, riskli yapı, yerinde dönüşüm | Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ve e-Devlet | Tarım arazisinde bölünme ve hisse devri görüşü | Malatya Tarım ve Orman İl veya İlçe Müdürlüğü | Emlak işletmesi şikâyeti, yetki belgesi | Malatya Ticaret İl Müdürlüğü | Kadastro ve sınır bilgisi | Kadastro müdürlüğü ve lisanslı harita kadastro mühendislik büroları | ## Malatya’da yerel vergi ve harçlar Malatya büyükşehir olduğu için emlak vergisi oranları büyükşehir oranlarıyla uygulanır: konutta binde 2, işyerinde binde 4, arsada binde 6, arazide binde 2. Tapu harcı ise Türkiye genelinde olduğu gibi alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir. Ayrıntılar [masraflar ve vergiler rehberinde](https://zayrova.com/rehber/ev-alirken-masraflar-ve-vergiler/), kendi rakamınızla hesap için [hesaplama aracında](https://zayrova.com/araclar/tapu-masrafi-ve-hizmet-bedeli-hesaplama/). ## Yeniden yapılaşma döneminde karar vermek Depremlerin ardından Malatya’da çok sayıda yeni konut projesi, yerinde dönüşüm uygulaması ve kentsel dönüşüm süreci yürütülüyor. Bu dönemde ilanlarda “yeni bina”, “dönüşümden daire” veya “hak sahipliği devri” gibi ifadeler sık görülür. Bunların her biri farklı bir hukuki durumu anlatır: tamamlanmış ve iskânı alınmış bir daire, henüz yapılmakta olan bir binadaki bağımsız bölüm hakkı ya da bir destek programındaki hak sahipliği. Karar vermeden önce hangisinin söz konusu olduğunu ve tapuya nasıl yansıyacağını belgeyle öğrenin. Konunun ayrıntıları için [kentsel dönüşüm rehberine](https://zayrova.com/rehber/kentsel-donusum-rehberi/) bakabilirsiniz. ## Sık sorulan sorular ## Malatya’da kaç ilçe var? Malatya’da 13 ilçe bulunur. Merkez ilçeler Yeşilyurt ve Battalgazi’dir; diğerleri Akçadağ, Arapgir, Arguvan, Darende, Doğanşehir, Doğanyol, Hekimhan, Kale, Kuluncak, Pütürge ve Yazıhan’dır. ## Malatya’da konut için emlak vergisi oranı nedir? Malatya büyükşehir olduğu için konutta oran binde 2’dir; arsada binde 6, işyerinde binde 4 uygulanır. ## Malatya’da bir binanın hasar durumunu nereden öğrenirim? e-Devlet Kapısı’ndaki hasar tespit sorgulama hizmetinden adresle sorgulama yapabilir, sonuç bulamazsanız Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurabilirsiniz. ## Zayrova hangi bölgelerde çalışıyor? Öncelikli çalışma alanımız merkez ilçeler Yeşilyurt ve Battalgazi’dir. Diğer ilçelerdeki talepler için bizimle görüşerek uygunluğu öğrenebilirsiniz. --- # Sık Sorulan Sorular URL: https://zayrova.com/sss/ Güncelleme: 2026-11-11 Firmamız ve hizmetlerimiz hakkında en çok sorulan soruların açık cevapları. ## Firma ve hizmetler hakkında ## Zayrova Gayrimenkul ne iş yapar? Malatya’da daire, villa, arsa, parsel ve bahçe gibi gayrimenkullerin satış ve kiralama süreçlerinde danışmanlık veren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak firmasıdır. ## Malatya’da en iyi emlakçı hangisi? Herkes için geçerli tek bir “en iyi emlakçı” yoktur. Doğru seçim; ihtiyacınıza ve kontrol edebileceğiniz ölçütlere bağlıdır: taşınmaz ticareti yetki belgesi, yazılı sözleşme, ziyaret edilebilir bir ofis, bağımsız kaynaklardaki gerçek yorumlar ve en baştan yazıya geçirilen hizmet bedeli. Kendi bilgilerimizi bu ölçütlere göre açıkça paylaşıyoruz: yetki belgesi numaramız 4400403, ofisimiz Yeşilyurt’tadır. Karşılaştırma için [en iyi emlakçı nasıl seçilir rehberimize](https://zayrova.com/rehber/malatya-emlak-firmasi-secimi/) bakabilirsiniz. ## Ofisiniz nerede? Ofisimizin adresi: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya. ## Yetki belge numaranız nedir? Taşınmaz ticareti yetki belgesi numaramız 4400403’tür. Belgedeki işletme unvanı Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv şeklindedir. ## İlanlarınızı neden bu sitede yayımlamıyorsunuz? İlanların fiyat ve durumu sık değişir. Bilgiyi tek ve güncel bir yerde tutmak için ilanlarımızı yalnızca resmî Sahibinden mağazamız olan zayrova.sahibinden.com üzerinde yayımlıyoruz. ## Hangi bölgelerde hizmet veriyorsunuz? Öncelikli çalışma alanımız Malatya’nın merkez ilçeleri Yeşilyurt ve Battalgazi’dir. Diğer ilçelerdeki talepler için bizimle görüşerek uygunluğu öğrenebilirsiniz. ## Hizmet bedeli ne kadar? Yönetmeliğe göre üst sınır, satışta satış bedelinin KDV hariç %4’ü, kiralamada KDV hariç bir aylık kiradır. Aksi kararlaştırılmadıkça satıştaki bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. Kesin tutar yazılı sözleşmede belirlenir. Ayrıntılar [hizmet bedeli rehberindedir](https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/). ## Görüşmek için ücret ödemem gerekir mi? Tanışma görüşmesi için ücret talep etmeyiz. Hizmet bedeli, yazılı sözleşmede belirlenen hizmetin verilmesi hâlinde gündeme gelir. ## Binanın deprem güvenliğini garanti ediyor musunuz? Hayır. Emlak danışmanı yapı güvenliği raporu veremez. Belge ve bilgi kontrolünde yardımcı oluruz; yapının teknik durumu için yetkili mühendis veya lisanslı kuruluştan değerlendirme almanızı öneririz. ## Resmî değerleme raporu veriyor musunuz? Hayır. Piyasa görüşümüzü paylaşırız, ancak bu görüş lisanslı değerleme uzmanının hazırladığı resmî rapor yerine geçmez. ## Otomotiv alanında da hizmet veriyor musunuz? “Otomotiv” ifadesi yetki belgesindeki işletme unvanımızın bir parçasıdır. Bu sitede anlatılan hizmetler gayrimenkul danışmanlığıdır. Diğer konular için bizimle doğrudan görüşebilirsiniz. ## Size nasıl değerlendirme bırakabilirim? Bizimle çalıştıysanız deneyiminizi Google üzerinden paylaşabilirsiniz. Bağlantı [İletişim](https://zayrova.com/iletisim/) sayfasındadır. --- # Satış Danışmanlığı URL: https://zayrova.com/hizmetler/satis-danismanligi/ Güncelleme: 2026-11-11 Gayrimenkulünüzü satarken hazırlıktan tapu gününe kadar süreci planlı yürütün. Bu hizmet neyi kapsar? Satış danışmanlığı; mülkün belgelerinin hazırlanması, piyasa koşullarına göre fiyat görüşmesi, Sahibinden mağazamızda ilan, alıcı görüşmeleri ve tapu devrine kadar takibi kapsar. ## Kimler için? Malatya’da daire, villa, arsa, parsel veya bahçesini satmak isteyen mülk sahipleri ve hissedarlar için. Miras veya hisseli mülklerde tüm hak sahiplerinin durumunu baştan konuşmak süreci kısaltır. ## Süreç - ## Mülkü ve hedefi konuşuyoruz Mülkün durumu, tapu bilgisi ve satış takviminiz netleşir. - ## Belgeleri hazırlıyoruz Tapu örneği, yapı kullanma izni, varsa hasar tespit bilgisi ve enerji kimlik belgesi gibi belgeleri birlikte gözden geçiriyoruz. - ## Fiyat üzerine görüş paylaşıyoruz Benzer mülkler ve bölge koşulları üzerinden görüşümüzü anlatıyoruz. Bu görüş resmî değerleme raporu değildir; satış fiyatına siz karar verirsiniz. - ## İlanı yayımlıyoruz Doğru fotoğraf ve açık bilgiyle ilanı Sahibinden mağazamızda yayımlıyor, gelen talepleri eleyip görüşmeleri planlıyoruz. - ## Tapu devrine eşlik ediyoruz Anlaşma, randevu, masraflar ve ödeme adımlarını takip ediyoruz. ## Sizden istenebilecek belgeler - Tapu senedi veya tapu kayıt bilgisi - Kimlik fotokopisi; temsil varsa vekâletname - Varsa yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi - Varsa hasar tespit sonucu ve aidat veya borç bilgileri ## Dikkat edilecek nokta Eksik veya yanlış beyan, satıştan sonra uyuşmazlığa dönüşebilir. Bu nedenle bildiğiniz hasar, tadilat veya şerh gibi konuları baştan paylaşmanızı isteriz. Satış sonrası doğabilecek vergi yükümlülükleri için mali müşavire danışmanızı öneririz. ## Fiyat görüşü nasıl oluşur? Bir mülkün fiyatı tek bir veriyle belirlenmez. Görüşümüzü oluştururken şu unsurları birlikte değerlendiririz: Fiyatı etkileyen başlıca unsurlarUnsur | Neye bakılır? | Konum | Mahalle, sokak, ulaşım, okul ve günlük ihtiyaçlara yakınlık | Bina | Yapım ve ruhsat yılı, yapı kullanma izni, hasar tespit sonucu, asansör ve otopark | Bağımsız bölüm | Net alan, kat, cephe, oda düzeni, bakım ve tadilat durumu | Belge durumu | Tapu türü, hisse, ipotek veya şerh, iskân | Emsaller | Benzer mülklerin ilan fiyatları ve bildiğimiz kadarıyla gerçekleşen satışlar | Piyasa koşulları | Kredi faizleri, talep yoğunluğu ve bölgedeki arz | İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı şey değildir. Bu nedenle emsal olarak yalnızca ilanlara bakmanın sizi yanıltabileceğini açıkça konuşuruz. ## Mülkü satışa hazırlamak - Belge dosyası: Tapu, iskân, hasar tespit sonucu, aidat ve borç bilgisi tek dosyada hazır olursa alıcının güveni ve işlem hızı artar. - Küçük onarımlar: Akan musluk, kırık kulp veya lekeli duvar gibi küçük kusurlar alıcının gözünde büyük sorunlara işaret eder. - Fotoğraf: Gün ışığında, toplanmış ve sade bir mekânda çekilmiş fotoğraflar ilanın ilk izlenimini belirler. - Kiracılı mülk: Kiracının görüşmelere nasıl katılacağı ve mevcut sözleşmenin şartları baştan konuşulmalıdır. - Hisseli mülk: Tüm paydaşların satışa onay verip vermediği ve tapuya kimin geleceği netleşmelidir. ## Yetkilendirme sözleşmesi Satış danışmanlığına başlamadan önce sizinle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yaparız. Sözleşmede yetki belgesi numaramız (4400403), sorumlu emlak danışmanı, mülkün bilgileri, hizmetin kapsamı, süre ve hizmet bedeli açıkça yer alır. İmzadan önce maddeleri birlikte okuyup sorularınızı cevaplarız. Hizmet bedeline ilişkin yasal üst sınırları [hizmet bedeli rehberinde](https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/) bulabilirsiniz. ## Satıcının sorumlulukları Türk Borçlar Kanunu’na göre satıcı, sattığı şeyin ayıplarından sorumludur. Bildiğiniz hasar, sızıntı, ruhsata aykırı değişiklik veya komşuluk uyuşmazlığı gibi konuları alıcıya açıkça söylemek hem dürüstlüğün hem de sizi sonraki uyuşmazlıklardan korumanın gereğidir. Bu bilgileri ilana ve görüşmelere doğru şekilde yansıtmanıza yardımcı oluruz. ## Sık sorulan sorular ## Evim ne kadar sürede satılır? Bunu kimse garanti edemez. Süre; fiyatın piyasaya uygunluğuna, mülkün durumuna, belgelerin hazır olmasına ve kredi koşullarına bağlıdır. Görüşmede bölgedeki gözlemlerimizi ve süreyi etkileyen unsurları açıkça paylaşırız. ## Kiracılı evimi satabilir miyim? Evet. Kira sözleşmesi satışla sona ermez ve yeni malike geçer. Alıcıya mevcut sözleşmenin şartlarını ve kiracının durumunu açıkça bildirmek gerekir. ## Hisseli bir mülkü satmak için ne gerekir? Mülkün tamamı satılacaksa tüm paydaşların tapuda bizzat veya vekil aracılığıyla bulunması gerekir. Yalnızca kendi payınızı satıyorsanız diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. ## Satış fiyatına kim karar verir? Siz. Biz piyasa görüşümüzü gerekçeleriyle paylaşırız; ancak bu görüş resmî değerleme raporu değildir ve son kararı mülk sahibi verir. --- # Alım Danışmanlığı URL: https://zayrova.com/hizmetler/alim-danismanligi/ Güncelleme: 2026-11-11 Doğru mülkü bulmak kadar doğru soruları sormak da önemlidir. Bu hizmet neyi kapsar? Alım danışmanlığı; bütçe ve ihtiyacınızın netleştirilmesi, uygun seçeneklerin belirlenmesi, tapu ve yapı bilgilerinin birlikte gözden geçirilmesi, pazarlık ve tapu sürecinde destek verilmesini kapsar. ## Kimler için? Malatya’da oturmak veya yatırım amacıyla daire, villa, arsa ya da bahçe almak isteyenler için. Şehir dışından alım yapanlar için görüşmeleri ve belge takibini planlı yürütmek özellikle faydalıdır. ## Birlikte kontrol ettiğimiz konular - Tapu: Malik bilgisi, hisse durumu, ipotek, haciz ve şerhler - Yapı: Yapım yılı, yapı kullanma izni, hasar tespit sonucu - İmar: Plan durumu ve varsa yol veya kamulaştırma etkisi - Bina yönetimi: Aidat, ortak alan ve varsa kentsel dönüşüm kararları - Maliyet: Tapu harcı, döner sermaye, DASK ve hizmet bedeli ## Yapı güvenliği konusunda açık olalım Bir binanın deprem güvenliğini emlak danışmanı belirleyemez. Biz belge kontrolünde yardımcı olur, gerektiğinde yetkili mühendislik değerlendirmesi almanızı öneririz. Kontrol listesi için [deprem sonrası konut rehberine](https://zayrova.com/rehber/deprem-sonrasi-konut-alirken/) bakabilirsiniz. ## Yatırım amaçlı alımlar Gelecekteki değer artışı veya kira getirisi konusunda garanti vermeyiz. Bölge, yapı ve belge durumu hakkındaki gözlemlerimizi paylaşır, kararı verilerle değerlendirmenize yardımcı oluruz. ## Arama planı - ## İhtiyacı yazıya dökün Bütçe, oda sayısı, bölge, kat, otopark, okul ve iş yerine uzaklık gibi kriterleri “olmazsa olmaz” ve “olsa iyi olur” diye ayırın. - ## Bütçeyi gerçekçi kurun Satış bedelinin yanında tapu harcı, varsa hizmet bedeli, DASK ve taşınma giderlerini ekleyin. Kredi kullanacaksanız ön onayı baştan alın. - ## Seçenekleri daraltın Kriterlere uyan mülkleri belge durumu ve konuma göre önceliklendiriyoruz. - ## Gezip karşılaştırın Her mülk için aynı soruları sorup notları yan yana koymak kararı kolaylaştırır. - ## Teklif ve pazarlık Teklifinizi emsallere ve belge durumuna dayandırmanıza yardımcı oluyoruz. ## Kapora vermeden önce son kontrol - Güncel tapu kaydında malik, hisse, ipotek, haciz ve şerhleri gördünüz mü? - Yapı kullanma izni ve hasar tespit sonucu belgeyle teyit edildi mi? - Belediyeden imar durumu veya projeye uygunluk bilgisi alındı mı? - Aidat borcu, yönetim planı ve kentsel dönüşüm kararları soruldu mu? - Kaporanın miktarı, iade şartları ve tapu için son tarih yazılı mı? - Kredi kullanacaksanız kredi çıkmazsa ne olacağı yazıya geçirildi mi? ## Pazarlıkta neyi temsil ediyoruz? Alım danışmanlığında sizinle yazılı sözleşme yaparız ve sizin bilgilenmiş karar vermenize yardımcı oluruz. Aynı mülkte satıcıyla da çalışıyorsak bunu açıkça söyleriz; iki tarafa da doğru bilgi vermek ve hiçbir tarafı yanıltmamak temel kuralımızdır. Hizmet bedelinin kim tarafından ve ne kadar ödeneceği sözleşmede yazılı olur. ## Şehir dışından alım yapanlar için - Ön görüşmeleri telefon veya görüntülü görüşmeyle yapabiliriz. - Gezmeye gelmeden önce belge kontrolünün ilk aşaması tamamlanabilir. - Tapu işlemine gelemeyecekseniz noterde düzenlenecek vekâletnamenin kapsamını birlikte belirleriz. - Satış bedelini mutlaka açıklamalı banka transferiyle ve malikin kendi hesabına ödeyin. ## Sık sorulan sorular ## Alıcı olarak hizmet bedeli öder miyim? Satışta yasal üst sınır, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. Sizin ödeyeceğiniz tutar yazılı sözleşmede belirlenir. ## Yatırım için hangi bölge daha çok kazandırır? Gelecekteki değer artışı veya kira getirisi konusunda garanti veremeyiz. Bölge, yapı ve belge durumu hakkındaki gözlemlerimizi paylaşır, kararı verilerle değerlendirmenize yardımcı oluruz. ## Binanın sağlam olduğunu söyleyebilir misiniz? Hayır. Yapı güvenliği emlak danışmanının değil, yetkili mühendislerin ve lisanslı kuruluşların değerlendireceği bir konudur. Belgeleri birlikte inceler, gerektiğinde teknik inceleme almanızı öneririz. ## Sahibinden’de gördüğüm başka bir ilan için de yardım alabilir miyim? Evet. Alım danışmanlığı yalnızca kendi portföyümüzle sınırlı değildir; hizmetin kapsamını ve bedelini yazılı sözleşmede birlikte belirleriz. --- # Kiralama Danışmanlığı URL: https://zayrova.com/hizmetler/kiralama-danismanligi/ Güncelleme: 2026-11-11 Ev sahibi ve kiracı için net koşullar, yazılı sözleşme ve düzenli bir teslim. Bu hizmet neyi kapsar? Kiralama danışmanlığı; mülkün ilanı veya uygun mülkün aranması, görüşmeler, kira bedeli ve koşulların konuşulması, kira sözleşmesinin hazırlanması ve teslim düzeninin kurulmasını kapsar. ## Ev sahipleri için - Mülkü kiralamaya hazırlama önerileri - Sahibinden mağazamızda ilan ve görüşme planı - Kiracı adaylarıyla görüşme ve koşulların netleştirilmesi - Sözleşme, güvence bedeli ve teslim tutanağı düzeni ## Kiracılar için - Bütçe, konum ve ihtiyaca göre seçenekleri belirleme - Görüşmeleri planlama - Sözleşme maddelerini ve masrafları önceden konuşma - Sayaç, aidat ve teslim durumunu kayıt altına alma ## Yasal çerçeve Konut kirasında yıllık artış, güvence bedeli ve sözleşmenin yenilenmesi Türk Borçlar Kanunu’yla düzenlenir. Ana kuralları [kira sözleşmesi rehberimizde](https://zayrova.com/rehber/kira-sozlesmesi-rehberi/) derledik. Kiralamada hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kirayı geçemez. ## Kiracı adayıyla görüşme Ev sahibi için doğru kiracı, düzenli ödeme ve mülke özen demektir. Görüşmelerde adayın konuttan beklentisini, taşınma tarihini, hane büyüklüğünü ve ödeme düzenini konuşuruz. Kişisel verileri yalnızca kiralama süreci için gerekli olduğu kadar ve 6698 sayılı KVKK’ya uygun şekilde ele alırız. Kefil veya güvence bedeli gibi güvenceleri sözleşmede açıkça yazarız. ## Teslim tutanağı Anahtar teslimi sırasında hazırlanan tutanak, sözleşmenin sonunda en çok işe yarayan belgedir. Tutanağa şunları yazmanızı öneririz: - Her odanın genel durumu ve varsa mevcut hasarlar - Demirbaş listesi: beyaz eşya, mutfak dolabı, klima, kombi gibi - Elektrik, su ve doğalgaz sayaç değerleri - Teslim edilen anahtar ve kumanda sayısı - Tarihli fotoğraflar ve tarafların imzası ## Ödeme düzeni Kira ödemeleri, tutarı ne olursa olsun banka, katılım bankası veya PTT aracılığıyla yapılmalıdır. Ödeme günü, hesabın kime ait olduğu ve gecikme hâlinde izlenecek yol sözleşmede yazılı olmalıdır. Aidatın kimin tarafından ödeneceğini de aynı açıklıkla belirleriz. ## Sözleşme sürecinde sorun çıkarsa - Kira artışı, onarım veya ödeme gecikmesi gibi konularda önce yazılı iletişim kurun. - Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. - Tahliye ve kira tespiti gibi konularda bir avukattan görüş alın. - Bize ulaştığınızda, sözleşme ve tutanak üzerinden durumu birlikte gözden geçirebiliriz. ## Kiralamada sık yapılan hatalar Kiralamada sık yapılan hatalarHata | Sonucu | Sözleşmesiz kiralama | Bedel, süre ve artış konusunda ispat güçlüğü | Teslim tutanağı yapmamak | Güvence bedelinin iadesinde anlaşmazlık | Kirayı elden ödemek | Vergi cezası riski ve ödemenin ispatlanamaması | Kanuni sınırın üzerinde artış istemek | Uyuşmazlık ve arabuluculuk süreci | Aidat ve giderleri belirsiz bırakmak | Her ay tekrarlayan tartışma | ## Sık sorulan sorular ## Kiralamada hizmet bedeli ne kadar? Yasal üst sınır KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Bedeli kimin ödeyeceği yazılı sözleşmede belirlenir. ## Depozito ne kadar alınabilir? Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. ## Kira sözleşmesini siz mi hazırlıyorsunuz? Taraflarla birlikte koşulları konuşur, kanuna uygun ve açık bir sözleşme metni üzerinde çalışırız. Özel durumlarda hukuki görüş almanızı öneririz. ## Eşyalı ev kiralamada nelere dikkat edilmeli? Eşyaların listesi, durumu ve fotoğrafları teslim tutanağına eklenmelidir. Arıza ve değişim durumunda masrafın kime ait olacağı sözleşmede yazılmalıdır. --- # Arsa, Parsel ve Bahçe Danışmanlığı URL: https://zayrova.com/hizmetler/arsa-parsel-bahce-danismanligi/ Güncelleme: 2026-11-11 Arazide değeri belirleyen şey çoğu zaman görünmeyen ayrıntılardır: imar, hisse ve tapu niteliği. Bu hizmet neyi kapsar? Arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı; taşınmazın ada ve parsel bilgisi, tapudaki niteliği, hisse durumu ve imar bilgilerinin gözden geçirilmesi, satış veya kiralama görüşmeleri ve tapu sürecinde destek verilmesini kapsar. ## Hangi taşınmazlar? Malatya’da satılık ve kiralık arsalar, imarlı veya imarsız parseller ve kayısı bahçeleri dâhil bahçe nitelikli araziler. ## Birlikte baktığımız konular - Ada ve parsel: Tapu kaydı ile Parsel Sorgu üzerindeki konumun uyumu - Nitelik: Tapuda arsa, tarla veya bahçe olarak geçen durum - İmar: Belediyeden alınacak imar durum bilgisi - Hisse: Paylı mülkiyet ve diğer paydaşların hakları - Erişim: Yol, su ve elektrik bağlantısı ## Sınırlarımız Sınır, aplikasyon ve kadastro ölçümleri lisanslı harita mühendisleri ve ilgili kurumlarca yapılır. Hukuki ihtilaflı taşınmazlarda avukat görüşü almanızı öneririz. ## Arazi türleri ve farkları Arazi türleriTür | Özelliği | Önce kontrol edilecek | İmarlı arsa | İmar planında yapılaşma koşulları belirlenmiş parsel | İmar durum belgesi, TAKS, KAKS, çekme mesafeleri | İmarsız arsa veya tarla | Planı olmayan ya da tarım niteliğinde arazi | Yapı yapılabilirlik, 5403 sayılı Kanun kapsamı | Bahçe | Ağaçlı tarım arazisi; Malatya’da çoğunlukla kayısı | Ağaç yaşı ve çeşidi, sulama, yol | Hisseli parsel | Birden fazla malike pay oranında ait taşınmaz | Paydaşlar, önalım hakkı, kullanım anlaşması | Hobi bahçesi olarak sunulan arazi | Çoğu zaman tarım arazisi üzerinde hisseli satış | Yapı izni, hisselendirme izni, güncel düzenlemeler | ## Arazinizi satıyorsanız - Güncel tapu kaydını ve varsa imar durum belgesini hazırlayın. - Sınırlardan emin değilseniz aplikasyon yaptırmak, alıcıyla yaşanabilecek tartışmayı baştan önler. - Hisseli bir arazide diğer paydaşların satış niyetini öğrenin; birlikte satış çoğu zaman daha kolay alıcı bulur. - Bahçelerde ağaç sayısı, çeşit, sulama düzeni ve son yılların verimi hakkında doğru bilgi verin. ## Arazi alıyorsanız - Tapudaki ada ve parselin, size gösterilen araziyle aynı olduğunu Parsel Sorgu ve gerekirse aplikasyonla doğrulayın. - Sözlü “imar gelecek” bilgisine değil, yazılı plan durumuna göre karar verin. - Arazinin yola cephesi ve yolun resmî niteliğini kontrol edin. - Tarım arazisinde bölünme ve hisse devri kurallarını işlemden önce öğrenin. - Elektrik, su ve altyapı bağlantısının maliyetini bütçeye ekleyin. ## Süreç - ## Taşınmazı ve hedefi konuşuyoruz Ada, parsel, nitelik ve satış veya alım amacınız netleşir. - ## Belgeleri gözden geçiriyoruz Tapu kaydı, imar durumu ve varsa tarım müdürlüğü görüşü birlikte okunur. - ## Arazide görüyoruz Konum, yol, su ve sınırlar yerinde değerlendirilir. - ## Görüşmeler ve sözleşme Fiyat, ödeme düzeni ve tapu tarihi yazılı hâle getirilir. - ## Tapu devri Randevu, masraflar ve ödeme adımları takip edilir. ## Sık sorulan sorular ## Tarladan hisse almak güvenli mi? Hisseli alımda payınızın arazide hangi bölüme denk geldiği belli değildir; tarım arazilerinde hisselendirme de izne tabidir. Bu tür teklifleri tapu müdürlüğü ve tarım müdürlüğü görüşü alınmadan değerlendirmeyin. ## Arsanın sınırlarını siz mi belirliyorsunuz? Hayır. Kesin sınırlar lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürolarınca yapılan aplikasyonla belirlenir. Biz bu işlemin ne zaman gerekli olduğunu söyler, sonucu süreçte dikkate alırız. ## Bahçenin verimini nasıl değerlendirebilirim? Satıcının beyanının yanında, ağaçların yaşı, çeşidi ve bakım durumu için bir ziraat mühendisinden görüş almak sağlıklı olur. ## Arsa satışında hizmet bedeli farklı mı? Hayır. Taşınmaz satışında yasal üst sınır, türünden bağımsız olarak satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’üdür. --- # Gayrimenkul Rehberi URL: https://zayrova.com/rehber/ Güncelleme: 2026-11-11 Resmî kaynaklara dayanan, açık dille yazılmış rehberler. Hepsi her güncellemede tarihlenir. Hesaplama aracı [Tapu masrafı ve hizmet bedeli hesaplama](https://zayrova.com/araclar/tapu-masrafi-ve-hizmet-bedeli-hesaplama/): Satış veya kira bedelinizi girin, tapu harcını ve yasal hizmet bedeli üst sınırını görün. - [Malatya’da En İyi Emlakçı Nasıl Seçilir?“En iyi emlakçı” reklam cümlesiyle değil, doğrulayabileceğiniz yedi ölçütle bulunur.6 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/malatya-emlak-firmasi-secimi/) - [Gayrimenkul Terimleri SözlüğüTapu, imar, yapı, kira ve ödeme süreçlerinde en sık karşılaşılan terimlerin sade tanımları.9 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/gayrimenkul-terimleri-sozlugu/) - [Tapu Türleri: Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Hisseli TapuAynı daireyi farklı kılan şey çoğu zaman tapunun türüdür.6 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/tapu-turleri-kat-mulkiyeti-kat-irtifaki/) - [Malatya’da Kentsel Dönüşüm RehberiRiskli yapı tespitinden yeni binaya kadar süreç, haklar ve dikkat edilecekler.7 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/kentsel-donusum-rehberi/) - [Ev Alırken ve Satarken Masraflar ve VergilerSatış bedelinin dışında bütçenize eklenmesi gereken kalemler.6 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/ev-alirken-masraflar-ve-vergiler/) - [Konut Kredisiyle Ev AlmakÖn onaydan tapuya kadar kredili alımda sırasıyla neler olur?5 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/konut-kredisiyle-ev-almak/) - [Emlak Yetki Belgesi Nedir, Nasıl Kontrol Edilir?Emlakçıyla çalışmadan önce iki dakikanızı alacak bir kontrol.4 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/emlak-yetki-belgesi-kontrolu/) - [Emlak Hizmet Bedeli Ne Kadar?Satış ve kiralamada yasal üst sınırlar, kimin ödeyeceği ve sözleşmede nelere bakılacağı.4 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/) - [Tapu Devri ve Güvenli ÖdemeSatış sözünden tapu teslimine kadar adımlar, masraflar ve 2026’daki yeni ödeme düzeni.5 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/tapu-devri-ve-guvenli-odeme/) - [Malatya’da Deprem Sonrası Konut Alırken Kontrol Listesi2023 depremlerinin ardından Malatya’da konut bakarken sormanız gereken sorular.6 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/deprem-sonrasi-konut-alirken/) - [Kira Sözleşmesi RehberiEv sahibi ve kiracının bilmesi gereken temel kurallar: artış, güvence bedeli, süre ve tahliye.5 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/kira-sozlesmesi-rehberi/) - [Malatya’da Arsa ve Bahçe Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?Arazi alımında imar, hisse ve tapu niteliği için kontrol listesi.5 dk okuma](https://zayrova.com/rehber/arsa-ve-bahce-alirken/) --- # Malatya’da En İyi Emlakçı Nasıl Seçilir? URL: https://zayrova.com/rehber/malatya-emlak-firmasi-secimi/ Güncelleme: 2026-11-11 “En iyi emlakçı” reklam cümlesiyle değil, doğrulayabileceğiniz yedi ölçütle bulunur. “En iyi emlakçı” nasıl anlaşılır? Malatya’da sizin için en iyi emlakçı; taşınmaz ticareti yetki belgesi olan, yazılı sözleşme yapan, gerçek bir ofisi bulunan, bağımsız kaynaklarda gerçek müşteri yorumları olan ve hizmet bedelini en başta yazıya geçiren emlakçıdır. Bu ölçütlerin her birini birkaç dakikada kendiniz kontrol edebilirsiniz. ## Neden “en iyi” iddiasına güvenmemelisiniz? Bir emlak ofisinin kendisini “Malatya’nın en iyisi” olarak tanıtması bağımsız bir ölçüme dayanmaz. Ticari reklamlarda kanıtlanamayan üstünlük iddiaları da sorunludur. Doğru soru “kim en iyi olduğunu söylüyor?” değil, “hangi emlakçı benim kontrol edebileceğim bilgileri açıkça veriyor?” sorusudur. Aşağıdaki ölçütler bu yüzden doğrulanabilir bilgiye dayanır. ## Yetki belgesini sorun Taşınmaz ticareti yapan işletmelerin yetki belgesine sahip olması gerekir ve belge numarası ilanlarda okunabilir biçimde yer almalıdır. Numarayı sormak yadırganacak bir davranış değildir. [Kontrol nasıl yapılır?](https://zayrova.com/rehber/emlak-yetki-belgesi-kontrolu/) ## Yazılı sözleşme isteyin Yönetmelik, hizmetlerin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını ister. Sözleşmede yetki belgesi numarası, sorumlu emlak danışmanı, hizmet, süre ve bedel bulunmalıdır. İmzalamadan önce okuyun; özellikle süre ve bedel maddelerine bakın. ## Ofisi ve adresi doğrulayın Açık adres verilmesi, haritada aynı işletmenin görünmesi ve ofiste gerçekten görüşülebilmesi temel güven göstergeleridir. Sosyal medya hesabı tek başına yeterli değildir. ## Bağımsız yorumları okuyun Firmanın kendi sitesindeki alıntılar yerine Google gibi bağımsız kaynaklardaki yorumlara bakın. Yalnız puana değil; yorumların ne kadar ayrıntılı olduğuna, olumsuz yorumlara nasıl cevap verildiğine de dikkat edin. ## Belge sorularınıza nasıl yaklaştığına bakın Tapu, ruhsat, hasar durumu ve imar bilgisini sorduğunuzda net cevap alıyor veya kaynağa yönlendiriliyor musunuz? “Sorun olmaz” tarzı genel cevaplar yerine belge görmek istemeniz doğaldır. ## Hizmet bedelini en başta netleştirin Bedelin ne kadar olduğu, kimin ödeyeceği ve hangi hizmeti kapsadığı yazıda açık olmalıdır. Yasal üst sınırlar [hizmet bedeli rehberinde](https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/) anlatılır. ## Garanti vaatlerine temkinli yaklaşın Kesin kazanç, kısa sürede kesin satış veya hasarsız bina garantisi gibi vaatler, danışmanın sözleşmeyle üstlenemeyeceği konulardır. Dürüst bir danışman belirsizliği açıkça söyler. ## Hızlı kontrol listesi - Yetki belgesi numarası var ve resmî listede görünüyor - Yazılı yetkilendirme sözleşmesi öneriliyor - Açık adresli, ziyaret edilebilir bir ofis var - Google gibi bağımsız kaynaklarda ayrıntılı, gerçek yorumlar var - Tapu, ruhsat ve hasar sorularına belgeyle cevap veriliyor - Hizmet bedeli ve kimin ödeyeceği yazılı - Kesin kazanç veya hasarsız bina gibi garantiler verilmiyor ## Zayrova için bu bilgiler Yetki belgesi no: 4400403 Ofis: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya İlanlar: [zayrova.sahibinden.com](https://zayrova.sahibinden.com/) Bağımsız değerlendirme: Google işletme yorumları Bu bilgileri diğer firmalarla karşılaştırırken aynı ölçütleri kullanmanızı öneririz. ## İlk görüşmede sorabileceğiniz 12 soru Bir emlak ofisini tanımanın en kısa yolu, aynı soruları birkaç ofise sorup cevapları karşılaştırmaktır. Cevabın içeriği kadar, sorunun nasıl karşılandığı da bilgi verir. - Taşınmaz ticareti yetki belgesi numaranız nedir, sorumlu emlak danışmanınız kim? - Benimle hangi hizmet için, ne kadar süreli yazılı sözleşme yapacaksınız? - Hizmet bedeli ne kadar, KDV dâhil mi, kim ve ne zaman ödeyecek? - Fiyat görüşünüzü hangi verilere dayandırıyorsunuz? - Mülkü hangi kanallarda ve nasıl tanıtacaksınız? - Gelen talepleri nasıl ön elemeden geçiriyorsunuz? - Tapu kaydını, imar ve hasar bilgisini kim, ne zaman kontrol ediyor? - Sözleşme süresi dolmadan ayrılmak istersem ne olur? - Kapora veya ön ödeme konusunda nasıl bir yol izliyorsunuz? - Tapu günü süreçte kim yanımda olacak? - Hizmet bedeli için fatura düzenliyor musunuz? - Bilmediğiniz bir konuda beni hangi uzmana yönlendirirsiniz? ## Yetkilendirme sözleşmesinde en az bunları görün Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak işletmesinin hizmetlerini yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayandırmasını ister. İmzalayacağınız metinde en az şu bilgilerin açıkça yazdığından emin olun: - İşletmenin unvanı ve taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası - Sorumlu emlak danışmanının adı - Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri - Taşınmazın adresi ile ada ve parsel bilgisi - Verilecek hizmetin türü: satış, alım, kiralama veya arama - Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi - Hizmet bedeli, KDV durumu ve bedeli kimin ödeyeceği - Tarafların imzası ve imzalı bir nüshanın size verilmesi Boş bırakılmış alanı olan bir sözleşmeyi imzalamayın. Anlamadığınız bir maddeyi açıklatın; gerekirse metni bir gün inceleyip sonra imzalayın. ## Dikkat etmeniz gereken uyarı işaretleri - Tapu kaydını göstermeden kapora istenmesi - İlanda yetki belgesi numarasının bulunmaması - Sözleşmenin imzalatılıp bir nüshasının verilmemesi - Hizmet bedelinin “sonra konuşuruz” diye belirsiz bırakılması - “Bugün karar vermezseniz kaçar” türünden baskı - Bölgedeki benzerlerinin çok altında fiyatlı ve sonra “satıldı” denen ilanlar - Hasar, iskân veya imar sorularına belge yerine sözlü güvence verilmesi - Büyük tutarların elden veya belgesiz ödenmesi yönünde ısrar ## Satıcı, alıcı ve kiracı için öncelikler farklıdır Taraflara göre öncelikli ölçütlerRolünüz | Öncelikle bakın | Satıcı | Fiyat görüşünün dayanağı, tanıtım planı, belge hazırlığı, sözleşme süresi ve tek yetki maddesi | Alıcı | Tapu, iskân ve hasar kontrolündeki titizlik, masrafların baştan hesaplanması, tapu günü desteği | Ev sahibi | Kiracı adayı görüşmeleri, yazılı sözleşme, teslim tutanağı ve güvence bedeli düzeni | Kiracı | Sözleşme maddelerinin açıklanması, masrafların netliği, hizmet bedelinin yasal sınır içinde kalması | ## Tek yetki mi, birden fazla ofis mi? Mülkünüzü tek bir ofise belirli bir süre için yetki vererek de, aynı anda birkaç ofisle çalışarak da pazarlayabilirsiniz. Tek yetkide sorumluluk ve iletişim tek elde toplanır; ofis tanıtıma daha fazla emek ayırabilir. Çok sayıda ofisle çalışmada ise aynı mülk farklı fiyat ve fotoğraflarla ilanlarda görünebilir; bu da alıcı gözünde güveni azaltabilir. Hangisini seçerseniz seçin, sözleşmedeki süreyi ve süre içinde doğrudan satış yaparsanız bedelin nasıl doğacağını okuyun. Yönetmelik, yetki süresi içinde ilanı veren işletmenin devre dışı bırakılarak anlaşılması hâlinde işletmenin bedele hak kazanabileceğini düzenler. ## Bağımsız yorumları nasıl okumalı? - Sayı ve dağılım: Az sayıda, kısa sürede gelmiş, birbirine benzeyen yorumlar tek başına güçlü bir gösterge değildir. - Ayrıntı: Hangi işlemin yapıldığını, sürecin nasıl ilerlediğini anlatan yorumlar daha bilgilendiricidir. - Tarih: Son bir iki yıl içindeki yorumlar bugünkü çalışma biçimini daha iyi yansıtır. - Olumsuz yorumlara cevap: Eleştiriye sakin ve somut cevap veren işletme, sorun çıktığında nasıl davranacağını gösterir. ## Sık sorulan sorular ## Emlakçı seçerken ilk bakılması gereken şey nedir? Önce taşınmaz ticareti yetki belgesine ve yazılı sözleşme yapılıp yapılmadığına bakın. Bu ikisi asgari şarttır. Ardından ofisin ziyaret edilebilir olması, bağımsız yorumlar ve hizmet bedelinin baştan yazılması gelir. ## Google puanı yüksek bir emlakçı her zaman doğru seçim midir? Puan tek başına yeterli değildir. Yorumların sayısına, tarihine, ne kadar ayrıntılı olduğuna ve olumsuz yorumlara nasıl cevap verildiğine birlikte bakmak daha sağlıklı sonuç verir. ## Emlakçıyla sözlü anlaşma yeterli mi? Yönetmelik hizmetin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanmasını ister. Sözlü anlaşmada hizmetin kapsamını ve bedeli sonradan ispatlamak zorlaşır; bu nedenle yazılı sözleşme her iki taraf için de güvencedir. ## Birden fazla emlakçıyla aynı anda çalışabilir miyim? İmzaladığınız sözleşmelerde tek yetki maddesi yoksa birden fazla ofisle çalışabilirsiniz. Bir ofise süreli tek yetki verdiyseniz o süre içinde sözleşmedeki koşullar geçerlidir. ## Kapora vermeden önce nelere dikkat etmeliyim? Güncel tapu kaydını görmeden, kaporanın miktarını, iade koşullarını ve süresini yazıya geçirmeden ödeme yapmayın. Ödemeyi banka yoluyla ve açıklamalı yapın. ## Kaynaklar - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Ticaret Bakanlığı](https://ticaret.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Gayrimenkul Terimleri Sözlüğü URL: https://zayrova.com/rehber/gayrimenkul-terimleri-sozlugu/ Güncelleme: 2026-11-11 Tapu, imar, yapı, kira ve ödeme süreçlerinde en sık karşılaşılan terimlerin sade tanımları. Bu sözlük ne işe yarar? Bu sözlük, gayrimenkul alım satımında ve kiralamada en sık geçen terimleri sade bir dille tanımlar. Terimler konu başlıklarına göre gruplanmıştır; bir terimin işleminizi nasıl etkilediğinden emin değilseniz ilgili kurumdan veya uzmandan teyit alın. ## Tapu ve mülkiyet Tapu senedi: Taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmî belgedir. Esas olan tapu kütüğündeki kayıttır; senet bu kaydın özetidir. Ada ve parsel: Kadastro paftasında taşınmazın yerini belirleyen numaralardır. Ada, yollarla çevrili alanı; parsel, bu alan içindeki tek bir taşınmazı ifade eder. Bağımsız bölüm: Bir binada ayrı kullanılabilen ve kendine ait tapusu olabilen daire, dükkân gibi bölümdür. Arsa payı: Kat mülkiyeti veya kat irtifakında, her bağımsız bölüme düşen arsa hissesidir. Kentsel dönüşümde hakların hesaplanmasında belirleyicidir. Kat mülkiyeti: Yapı kullanma izni alınmış bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyettir. Kat irtifakı: Tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir binada, ileride bağımsız bölüm olacak yerler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Hisseli tapu: Bir taşınmazın birden fazla kişiye pay oranında ait olduğu tapudur. Hangi bölümün kime ait olduğu tapuda gösterilmez. İpotek: Bir borcun güvencesi olarak taşınmaz üzerine kurulan rehin hakkıdır. Konut kredilerinde banka lehine kurulur. Haciz: Bir alacak nedeniyle taşınmazın satışını kısıtlayan icra kaydıdır. Şerh: Kira, satış vaadi, önalım gibi kişisel hakların tapu kütüğüne işlenerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirilmesidir. Beyanlar hanesi: Tapu kütüğünde taşınmazla ilgili bilgilendirici kayıtların yer aldığı bölümdür; riskli yapı kaydı ve yönetim planı gibi bilgiler burada görünür. İrtifak hakkı: Bir taşınmazın başka bir taşınmaz veya kişi yararına belirli ölçüde kullanılmasına izin veren haktır; geçit hakkı buna örnektir. İntifa hakkı: Bir kişinin, mülkiyeti başkasına ait taşınmazdan yararlanma ve gelirini alma hakkıdır. Önalım (şufa) hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma hakkıdır. Cins tashihi: Tapudaki niteliğin, örneğin arsa olan bir kaydın bina olarak değiştirilmesi işlemidir. TAKBİS: Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi; tapu kayıtlarının elektronik ortamda tutulduğu sistemdir. ## İmar ve yapı İmar durumu: Belediyenin bir parsel için yapılaşma koşullarını gösteren belgesidir: kullanım amacı, kat yüksekliği, çekme mesafeleri, TAKS ve KAKS gibi. TAKS: Taban alanı katsayısı; binanın oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. KAKS (emsal): Kat alanı katsayısı; toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Bir arsaya ne kadar yapı yapılabileceğini gösterir. Çekme mesafesi: Binanın parsel sınırlarından bırakması gereken asgari uzaklıktır. Yapı ruhsatı: İnşaata başlamadan önce belediyeden alınan izindir. Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını gösteren, kullanımına izin veren belgedir. Yapı denetimi: İnşaatın proje ve mevzuata uygunluğunun yetkili yapı denetim kuruluşunca denetlenmesidir. Aplikasyon: Parselin sınırlarının harita mühendisince arazide işaretlenmesidir. Kadastro: Taşınmazların sınırlarının ölçülerek haritaya ve tapu kayıtlarına geçirilmesidir. Riskli yapı: 6306 sayılı Kanun kapsamında yetkili kuruluşça yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır. Enerji kimlik belgesi: Binanın enerji tüketimi ve sınıfı hakkında bilgi veren belgedir. ## Alım satım ve ödeme Yetkilendirme sözleşmesi: Emlak işletmesiyle yapılan, hizmetin kapsamını, süresini ve hizmet bedelini gösteren yazılı sözleşmedir. Hizmet bedeli: Emlak işletmesine ödenen bedeldir. Satışta KDV hariç yüzde 4, kiralamada KDV hariç bir aylık kira üst sınırı vardır. Kapora: Anlaşmanın ciddiyetini göstermek için verilen ön ödemedir. Koşulları ve iade durumu yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Satış vaadi sözleşmesi: Taşınmazın ileride satılacağını taahhüt eden, noterde düzenlenen sözleşmedir; tapu kütüğüne şerh edilebilir. Emlak vergi değeri: Belediyenin emlak vergisini hesapladığı değerdir. Tapu harcı matrahı bu değerden düşük olamaz. Tapu harcı: Satışta alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödediği, satış bedelinin binde 20’si oranındaki harçtır. Döner sermaye bedeli: Tapu işlemi için tapu müdürlüğüne ödenen ve her yıl güncellenen sabit bedeldir. Ekspertiz: Lisanslı değerleme uzmanının taşınmazın değerini belirlediği rapordur; konut kredilerinde banka tarafından istenir. DASK: Zorunlu deprem sigortasıdır; konutlarda tapu işleminde poliçe aranır. Güvenli ödeme sistemi: Taşınmaz satışında satış bedelinin mülkiyetle eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan elektronik ödeme sistemidir. ## Kira Güvence bedeli (depozito): Kiracının verdiği teminattır; konut kirasında üç aylık kirayı aşamaz. Kira artış oranı: Konut kirasında yenilenen dönemde artış, on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir; kanundaki şartlara uygun olmalıdır. Teslim tutanağı: Taşınmazın teslim edildiği andaki durumunu, demirbaşları ve sayaç değerlerini gösteren belgedir. Aidat: Ortak alan giderleri için kat maliklerinin veya kiracıların ödediği paydır. ## Kaynaklar - [Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü](https://www.tkgm.gov.tr) - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [3194 sayılı İmar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Tapu Türleri: Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Hisseli Tapu URL: https://zayrova.com/rehber/tapu-turleri-kat-mulkiyeti-kat-irtifaki/ Güncelleme: 2026-11-11 Aynı daireyi farklı kılan şey çoğu zaman tapunun türüdür. Temel fark nedir? Kat mülkiyeti tapusu, yapı kullanma izni (iskân) alınmış binadaki bağımsız bölüm için verilir. Kat irtifakı tapusu, bina henüz tamamlanmamışken veya iskân alınmadan arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Hisseli tapuda ise bir taşınmaz birden fazla kişiye pay oranında aittir ve kimin hangi bölümü kullandığı tapuda gösterilmez. ## Kat mülkiyeti 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyettir. Tapuda bağımsız bölüm numarası ve arsa payı yazılır. Binanın yapı kullanma izni almış olması kat mülkiyetine geçişin temel şartıdır. Konut alırken en az belirsizlik taşıyan tapu türü genellikle budur. ## Kat irtifakı Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir binada, ileride bağımsız bölüm olacak yerler için arsa payı üzerinde kurulur. Yeni projelerde ve iskânı eksik binalarda sık görülür. Kat irtifaklı bir daire satın alınabilir; ancak iskânın neden alınmadığı, projeye uygun yapılıp yapılmadığı ve kat mülkiyetine geçiş için hangi adımların kaldığı mutlaka sorulmalıdır. ## Hisseli (paylı) tapu Bir taşınmazın tamamı birden fazla kişiye belirli paylarla aittir. Tapuda “1/4 hisse” gibi oranlar yer alır, fakat arazinin veya binanın hangi bölümünün hangi paydaşa ait olduğu gösterilmez. Payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. Miras kalan taşınmazlarda ve bölünmemiş arazilerde yaygındır. ## Müstakil tapu Taşınmazın tamamının tek kişiye ait olduğu tapudur. Müstakil bir parsel veya tek malikli bir bina bu kapsamdadır. İşlemler genellikle daha sadedir; yine de ipotek, haciz ve şerh kontrolü gerekir. ## Karşılaştırma Tapu türlerinin karşılaştırmasıTür | Ne zaman görülür? | Alırken sorulacak soru | Kat mülkiyeti | İskânı alınmış binalar | Bağımsız bölüm ve arsa payı doğru mu? | Kat irtifakı | Yeni veya iskânsız binalar | İskân neden yok, ne zaman alınabilir? | Hisseli tapu | Miras, bölünmemiş arazi | Diğer paydaşlar kim, önalım riski var mı? | Müstakil tapu | Tek malikli parsel veya bina | İpotek, haciz veya şerh var mı? | ## Tapuda kontrol edilecek diğer kayıtlar - Beyanlar hanesi: Riskli yapı, yönetim planı gibi bilgiler - Şerhler: Satış vaadi, kira, önalım gibi kişisel hak kayıtları - Rehinler: İpotek kayıtları - Haciz ve tedbirler: Satışı engelleyebilecek kayıtlar ## Arsa payı nedir, neden önemlidir? Arsa payı, bir bağımsız bölümün binanın oturduğu arsadan aldığı paydır ve tapuda “120/2400” gibi bir oranla gösterilir. Bu oran günlük hayatta pek fark edilmez, ancak üç önemli konuda belirleyicidir: - Kentsel dönüşüm: Yıkım sonrası kararlar ve yeni binadaki haklar arsa payları üzerinden hesaplanır. - Ortak giderler: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetim planında aksi yazmıyorsa ortak giderlere arsa payı oranında katılınır. - Değer: Özellikle eski binalarda arsa payı, dairenin uzun vadeli değerini etkileyen unsurlardan biridir. Aynı binadaki eş büyüklükteki iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Satın almadan önce tapudaki oranı kontrol edin. ## Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş - ## Yapı kullanma izni alınır Bina projeye uygun tamamlandıktan sonra belediyeden iskân alınır. - ## Tapu müdürlüğüne başvurulur Maliklerden biri veya yetkilisi kat mülkiyetine geçiş için başvurur. - ## Cins değişikliği yapılır Tapu kaydında taşınmazın niteliği arsadan binaya dönüştürülür. - ## Kat mülkiyeti tapuları düzenlenir Her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kaydı oluşturulur. İskânın alınamamasının nedeni çoğu zaman projeye aykırı yapılaşmadır: fazla kat, kapatılmış balkon, değiştirilmiş kullanım gibi. Kat irtifaklı bir daire alırken bu nedeni öğrenmek, ileride kredi ve satış aşamasında yaşanacak sorunları önceden görmenizi sağlar. ## Yönetim planı Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi her binanın bir yönetim planı vardır. Yönetim planı, malikleri ve onların yerine geçen herkesi bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Aidat paylaşımı, ortak alanların kullanımı, evcil hayvan veya işyeri kullanımı gibi konular burada düzenlenebilir. Planın değiştirilmesi için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Daire almadan önce yönetim planının bir örneğini isteyin. ## Tapuda karşılaşabileceğiniz diğer haklar Sınırlı ayni haklarHak | Ne demek? | Alıcı için anlamı | İntifa hakkı | Başkasına ait taşınmazdan yararlanma ve gelirini alma hakkı | Mülkü alsanız da hak sahibi taşınmazı kullanmaya devam edebilir | Oturma (sükna) hakkı | Bir binada veya bölümünde oturma hakkı | Hak sahibi hayatta oldukça evde oturabilir | Geçit hakkı | Komşu taşınmaz üzerinden geçme hakkı | Arazinin bir bölümünün başkalarınca kullanılacağını gösterir | İpotek | Bir borcun teminatı olarak kurulan rehin | Borç ödenmezse taşınmaz paraya çevrilebilir | ## Tapu sayılmayan durumlar - Kooperatif üyeliği: Kooperatif hissesi, tapu kaydı değil üyelik hakkıdır. Konut tamamlanıp tapu dağıtılana kadar kooperatifin mali durumu ve projenin ilerleyişi belirleyicidir. - Hisse vaadiyle satış: Noterde düzenlenmemiş “hisse satış sözleşmeleri” tapuda mülkiyet sağlamaz. - Tahsis belgeleri: Belediye veya kurum tahsis belgeleri tapu yerine geçmez; tapuya dönüşüp dönüşmeyeceğini ilgili kurumdan öğrenin. ## Sık sorulan sorular ## Kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı? Bu, bankanın politikasına ve ekspertiz sonucuna bağlıdır. Bazı bankalar iskânı olmayan veya kat irtifaklı konutlarda kredi vermeyebilir ya da ek şart arayabilir. Ön onay alırken bunu açıkça sorun. ## Hisseli tapulu ev alınır mı? Alınabilir, ancak hangi bölümün size ait olduğu tapuda gösterilmez ve diğer paydaşların önalım hakkı olabilir. Paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması yapılması ve mümkünse kat mülkiyetine geçilmesi riski azaltır. ## Tapu türünü nereden öğrenebilirim? Malik, e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden kaydı görebilir. Alıcı olarak satıcıdan güncel tapu kaydını veya tapu müdürlüğünden alınmış bir kayıt örneğini isteyebilirsiniz. ## Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi? Arsa paylarının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki şartlara bağlıdır ve genellikle maliklerin anlaşması veya mahkeme kararı gerektirir. ## Kaynaklar - [634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 732 vd.](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü](https://www.tkgm.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Malatya’da Kentsel Dönüşüm Rehberi URL: https://zayrova.com/rehber/kentsel-donusum-rehberi/ Güncelleme: 2026-11-11 Riskli yapı tespitinden yeni binaya kadar süreç, haklar ve dikkat edilecekler. Süreç nasıl işler? Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitiyle başlar. Tespitin kesinleşmesinden sonra yıkım ve yeniden yapım kararları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Malatya, deprem bölgesi illeri için yürütülen yerinde dönüşüm desteğinin kapsamındadır; güncel destek tutarları ve şartlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından öğrenilmelidir. ## Riskli yapı tespiti Tespit; malik veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir. Maliklerin tespite karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz hakkı vardır. ## Karar çoğunluğu 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun’la, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa üzerinde yapılacak uygulamalara ilişkin karar yeter sayısı “en az üçte iki” yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak değiştirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır. Binanın yıkılmadan güçlendirilmesi ise ayrı bir konudur ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki çoğunluk kurallarına tabidir. ## Karara katılmayan malikler Kanun, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin paylarının, belirlenen değer üzerinden öncelikle diğer paydaşlara satılmasını öngörür. Bu sonuç ciddi olduğu için toplantı çağrısı, karar metni ve değer tespiti gibi belgeleri dikkatle inceleyin ve gerekirse avukattan görüş alın. ## Malatya ve yerinde dönüşüm 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından deprem bölgesindeki 11 il için yerinde dönüşüm uygulaması başlatıldı; Malatya bu iller arasındadır. Uygulamada hak sahiplerine hibe ve kredi desteği sağlanır, başvurular e-Devlet üzerinden yapılır. Destek tutarları dönem dönem güncellendiği için başvurmadan önce Bakanlığın ve Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün güncel duyurularını kontrol edin. ## Müteahhitle sözleşme yaparken - Kat karşılığı oranlarını, teslim süresini ve gecikme cezasını yazılı hâle getirin - Sözleşmenin noterde düzenlenmesini ve projenin ekte yer almasını sağlayın - Müteahhidin geçmiş projelerini ve mali gücünü araştırın - Kira yardımı ve taşınma desteğinin kime, ne zaman ödeneceğini netleştirin - Yeni binada yapı denetim firmasını ve ruhsat bilgilerini öğrenin ## Dönüşümdeki bir daireyi alırken Tapusunda riskli yapı beyanı olan bir daire, aslında yeni binada bir hak ve arsa payı satın almak demektir. Mevcut müteahhit sözleşmesinin alıcıya nasıl devredileceğini, teslim tarihini ve kira yardımının kime ait olacağını yazılı olarak netleştirmeden işlem yapmayın. ## Süreç adım adım - ## Tespit başvurusu Malik veya kanuni temsilcisi, lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti için başvurur. - ## Rapor ve tapuya beyan Kuruluşun raporu idarece incelenir; riskli yapı kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve beyanlar hanesine işlenir. - ## Tebliğ ve itiraz Karar maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir; itirazları teknik heyet değerlendirir. - ## Tahliye ve yıkım süresi Kesinleşen karardan sonra maliklere yapıyı tahliye etmeleri ve yıkmaları için en az 60 gün süre verilir. - ## Yıkım Süresinde yıkılmayan yapılar idarece yıktırılabilir; yıkım öncesinde elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir. - ## Karar toplantısı Arsa üzerinde yapılacak uygulamaya ilişkin karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. - ## Proje, ruhsat ve inşaat Proje hazırlanır, ruhsat alınır, inşaat yapı denetimi altında yürütülür. - ## Yeni bina ve tapu Yapı kullanma izninin ardından yeni bağımsız bölümler malikler adına tapuya tescil edilir. Süreler ve ayrıntılar uygulama yönetmeliğiyle belirlenir ve değişebilir. Tebliğ tarihini kaydedin; itiraz ve dava süreleri bu tarihten itibaren işler. ## Salt çoğunluk nasıl hesaplanır? Bir örnek Eşit arsa paylı 10 dairelik bir binada her dairenin payı onda birdir. Karar için arsa paylarının yarısından fazlası gerekir; yani en az 6 dairenin malikinin onayı aranır. Arsa payları eşit değilse kişi sayısına değil pay toplamına bakılır: büyük paylı birkaç malik, sayıca daha fazla küçük paylı malikten daha fazla oya sahip olabilir. ## Kira yardımı, krediler ve vergi istisnaları - Kira yardımı: Riskli yapıyı tahliye eden maliklere ve şartları taşıyan kiracılara, Bakanlığın belirlediği usulle geçici konut veya kira yardımı yapılabilir. - Kredi ve faiz desteği: Dönüşüm kapsamındaki yeni yapılar için faiz desteği veya kredi imkânları sağlanabilir. Tutar ve şartlar dönemsel olarak değişir. - Harç ve vergi istisnaları: 6306 sayılı Kanun, kapsamındaki işlemler için çeşitli harç, vergi ve döner sermaye istisnaları öngörür. İstisnanın sizin işleminize uygulanıp uygulanmadığını ilgili kurumdan teyit edin. Güncel tutar ve başvuru şartları için Bakanlığın ve Malatya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün duyurularını takip edin. ## Güçlendirme mi, yeniden yapım mı? Her hasarlı bina yıkılmak zorunda değildir ve her eski bina güçlendirilmeye uygun değildir. Güçlendirmenin teknik ve ekonomik olarak mantıklı olup olmadığı mühendislik analizine bağlıdır. Riskli yapı kararı kesinleşmiş bir binada ise süreç 6306 sayılı Kanun’a göre yürür. Hangi yolun izleneceğine karar verirken maliyet, inşaat süresi boyunca konut ihtiyacı ve yeni binanın sağlayacağı haklar birlikte değerlendirilmelidir. ## Kiracı iseniz Riskli yapı kararı kiracıları da etkiler: bina tahliye edileceği için kira sözleşmesinin sona ermesi gündeme gelir. Tebligatları takip edin, tahliye tarihini öğrenin ve kira yardımı şartlarını Bakanlık duyurularından kontrol edin. Güvence bedelinizin iadesi için teslim tutanağını ve ödeme kayıtlarınızı saklayın. ## Sık sorulan sorular ## Riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir? Karar maliklere tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücü kabul edildiği için tebliğ tarihini not edin ve gerekirse avukattan destek alın. ## Salt çoğunluk kişi sayısına mı göre hesaplanır? Hayır. Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır; yani arsa paylarının toplamına bakılır. ## Karara katılmayan malikin payı ne olur? Kanun, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin paylarının belirlenen değer üzerinden öncelikle diğer paydaşlara satılmasını öngörür. Bu süreç ayrıntılı kurallara bağlıdır. ## Riskli yapıdaki bir daireyi almak mantıklı mı? Bu, mevcut yapıyı değil yeni binadaki hakkı almak demektir. Müteahhit sözleşmesini, teslim tarihini, kira yardımının kime ait olacağını ve arsa payını yazılı olarak netleştirmeden karar vermeyin. ## Kaynaklar - [6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun](https://www.mevzuat.gov.tr) - [7471 sayılı Kanun, RG 09.11.2023, sayı 32364](https://www.resmigazete.gov.tr) - [Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı](https://www.csb.gov.tr) - [Türkiye Cumhuriyeti e-Devlet Kapısı](https://www.turkiye.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Ev Alırken ve Satarken Masraflar ve Vergiler URL: https://zayrova.com/rehber/ev-alirken-masraflar-ve-vergiler/ Güncelleme: 2026-11-11 Satış bedelinin dışında bütçenize eklenmesi gereken kalemler. Hangi masraflar var? Ev alırken başlıca masraflar; satış bedelinin binde 20’si olan tapu harcı, döner sermaye bedeli, varsa emlak hizmet bedeli ve KDV’si ile zorunlu deprem sigortasıdır. Satıcı da ayrıca binde 20 tapu harcı öder. Mülk sahibi olduktan sonra her yıl emlak vergisi ödenir; Malatya büyükşehir olduğu için konutta oran binde 2’dir. ## Tapu harcı Alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder; toplam yüzde 4’tür. Harcın matrahı beyan edilen satış bedelidir, ancak bu bedel emlak vergi değerinden düşük olamaz. Gerçek bedelden düşük beyan, sonradan vergi incelemesi ve cezaya yol açabilir. ## Döner sermaye bedeli Tapu müdürlüğündeki işlem için alınan sabit bir bedeldir. Tutar her yıl güncellenir ve bölgeye göre farklılık gösterebilir. Güncel tutar, başvuru sırasında Web Tapu’da veya tapu müdürlüğünde gösterilir. ## Emlak hizmet bedeli Emlak işletmesiyle çalışılmışsa, satışta üst sınır satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’üdür; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı eşit paylaşır. Hizmet bedeline yüzde 20 KDV eklenir. [Hesaplama aracımızla](https://zayrova.com/araclar/tapu-masrafi-ve-hizmet-bedeli-hesaplama/) kendi tutarınızı görebilirsiniz. ## Zorunlu deprem sigortası (DASK) Konutlarda tapu işlemi sırasında geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçe bedeli binanın yüz ölçümüne, yapı tarzına ve risk bölgesine göre değişir. DASK yalnızca binayı belirli bir limite kadar teminat altına alır; eşya ve limit üstü zararlar için ayrı konut sigortası gerekir. ## Emlak vergisi Emlak vergisi her yıl, bulunduğunuz belediyeye iki taksitte ödenir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre konutta oran binde 1’dir ve büyükşehir belediyesi sınırlarında yüzde 100 artırımlı uygulanır. Malatya büyükşehir olduğu için oranlar şöyledir: Malatya’da emlak vergisi oranlarıTaşınmaz | Oran (büyükşehir) | Konut | Binde 2 | İşyeri ve diğer binalar | Binde 4 | Arsa | Binde 6 | Arazi (tarla, bahçe) | Binde 2 | ## Değerli konut vergisi Emlak vergi değeri belirli bir eşiğin üzerindeki konutlar için ayrıca değerli konut vergisi ödenir. Eşik her yıl güncellenir; 2026 için ilan edilen eşik 17.711.000 TL’dir. Tek konutu olan ve bu konutta oturan malikler için kanunda istisna hükümleri bulunur. ## Satıcı için vergi Satıştan doğan kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceği; mülkün türüne, ne zaman ve nasıl edinildiğine bağlıdır. Satıştan önce mali müşavirinizden kendi durumunuz için hesap isteyin. ## Bütçe kontrol listesi - Tapu harcı: satış bedelinin binde 20’si (alıcı) - Döner sermaye bedeli - Hizmet bedeli ve yüzde 20 KDV (varsa) - DASK poliçesi - Kredi kullanılıyorsa ekspertiz, ipotek tesisi ve sigorta masrafları - Taşınma, aidat ve abonelik açılış giderleri ## Örnek hesap: 3.000.000 TL’lik bir daire Aşağıdaki örnek, yalnızca kalemlerin nasıl hesaplandığını göstermek içindir. Hizmet bedeli olarak yasal üst sınır kullanılmış ve eşit paylaşıldığı varsayılmıştır; gerçek bedel daha düşük kararlaştırılabilir. 3.000.000 TL satış bedeli için örnek masraflarKalem | Alıcı | Satıcı | Tapu harcı (binde 20) | 60.000 TL | 60.000 TL | Hizmet bedeli üst sınırı (KDV hariç) | 60.000 TL | 60.000 TL | Hizmet bedeli KDV’si (%20) | 12.000 TL | 12.000 TL | Döner sermaye | Güncel tarifeye göre | - | DASK | Poliçeye göre | - | Toplam (döner sermaye ve DASK hariç) | 132.000 TL | 132.000 TL | Kendi rakamlarınızla hesaplamak için [hesaplama aracını](https://zayrova.com/araclar/tapu-masrafi-ve-hizmet-bedeli-hesaplama/) kullanabilirsiniz. ## Emlak vergisi ne zaman ve kime ödenir? - Taksitler: Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir; birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında. - Devir yılı: Taşınmazın devredildiği yılın vergisini kural olarak eski malik öder; yeni malik izleyen yıldan itibaren mükellef olur. - Kime: Taşınmazın bulunduğu belediyeye. Malatya’da merkezde Yeşilyurt veya Battalgazi Belediyesi’ne ödenir. - Bildirim: Satın alma sonrasında kaydın belediyede adınıza geçtiğini kontrol edin; eksik bildirim gecikme cezasına yol açabilir. ## Emlak vergisi değeri ve tapu harcı ilişkisi Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak bu bedel, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Bu nedenle tapu işleminden önce belediyeden değer bilgisi alınır. Belediyeler bu bilgiyi verirken taşınmazın vergi borcunu da sorgulayabilir; satıcının emlak vergisi borcu varsa işlemden önce kapatılması gerekebilir. ## Müteahhitten yeni konut alırken KDV İkinci el konut satışlarında, satıcı bu işi ticari olarak yapmıyorsa KDV doğmaz. Müteahhitten veya ticari faaliyet kapsamında satılan yeni konutlarda ise KDV uygulanır. Oran; konutun net alanı, arsanın birim değeri ve inşaat ruhsatının tarihi gibi ölçütlere göre değişir. Satış bedelinin KDV dâhil mi hariç mi olduğunu sözleşmede açıkça yazdırın. ## Satıcı için değer artış kazancı Konutun satışından doğan kazanç; mülkün nasıl ve ne zaman edinildiğine bağlı olarak değer artış kazancı şeklinde vergilendirilebilir. Elde tutma süresi, istisnalar ve hesaplama yöntemi mevzuat değişikliklerine açık olduğu için satış kararını vermeden önce mali müşavirinizden yazılı hesap isteyin. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda kurallar farklıdır. ## Sık sorulan sorular ## Tapu harcının tamamını bir taraf ödeyebilir mi? Kanuna göre her iki taraf binde 20 öder. Taraflar kendi aralarında tamamını bir tarafın üstlenmesini kararlaştırabilir; bunu yazılı yapmanız önerilir. ## Döner sermaye bedeli ne kadar? Tutar her yıl güncellenir ve işlem türüne göre değişebilir. Güncel tutar başvuru sırasında Web Tapu’da veya tapu müdürlüğünde gösterilir. ## Malatya’da konut için emlak vergisi oranı nedir? Malatya büyükşehir belediyesi sınırları içinde olduğu için konutta oran binde 2’dir. Vergi, emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır. ## DASK yaptırmadan tapu devri yapılabilir mi? Konutlarda tapu işlemi sırasında geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçeyi tapu randevusundan önce yaptırın. ## Emlak vergisi borcu olan bir evi alırsam borç bana geçer mi? Vergi borcu malikin kişisel borcudur. Uygulamada belediye değer bilgisi verirken borç sorgusu yapabildiği için borcun tapu işleminden önce kapatılması istenebilir. ## Kaynaklar - [492 sayılı Harçlar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), değerli konut vergisi 2026](https://www.alomaliye.com/2025/12/31/emlak-vergisi-kanunu-genel-tebligi-seri-no-88-2026-degerli-konut-vergisi/) - [Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu](https://webtapu.tkgm.gov.tr) - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Konut Kredisiyle Ev Almak URL: https://zayrova.com/rehber/konut-kredisiyle-ev-almak/ Güncelleme: 2026-11-11 Ön onaydan tapuya kadar kredili alımda sırasıyla neler olur? Süreç nasıl işler? Kredili alım; bankadan ön onay alınması, bankanın lisanslı değerleme uzmanına ekspertiz yaptırması, kredi tutarının ekspertiz değerine ve yasal oranlara göre belirlenmesi, tapu devriyle birlikte konut üzerine ipotek kurulması ve kredinin satıcıya ödenmesi adımlarından oluşur. ## Adım adım - ## Ön onay alın Gelirinize ve kredi geçmişinize göre bankanın vereceği yaklaşık tutarı öğrenin. Ev aramaya bütçeniz netleşmiş olarak başlarsınız. - ## Evi seçin ve belgeleri kontrol edin Tapu, iskân ve hasar bilgilerini kontrol edin. Bankalar iskânsız veya belirli şerhleri olan konutlarda kredi vermeyebilir. - ## Ekspertiz yapılır Banka, SPK lisanslı bir değerleme uzmanına rapor hazırlatır. Rapordaki değer, kredi tutarını doğrudan etkiler. - ## Kredi tutarı ve şartlar kesinleşir Kredi tutarı ekspertiz değerine, BDDK’nın belirlediği kredi/değer oranı sınırlarına ve gelirinize göre belirlenir. - ## Tapu ve ipotek Tapu devriyle aynı işlemde konut üzerine banka lehine ipotek kurulur. Kredi bedeli satıcının hesabına aktarılır. - ## Sigortalar DASK zorunludur; banka ayrıca konut ve hayat sigortası isteyebilir. ## Kapora vermeden önce Kredi onayı kesinleşmeden önce verilen kaporanın, kredi çıkmazsa iade edilip edilmeyeceğini yazılı olarak kararlaştırın. Ekspertiz değeri satış bedelinin altında kalırsa aradaki farkı nasıl karşılayacağınızı önceden planlayın. ## Masraflar - Ekspertiz ücreti - İpotek tesis masrafları - Sigorta primleri - Tapu harcı ve döner sermaye - Varsa emlak hizmet bedeli ## Güncel oranlar Faiz oranları ve kredi/değer oranı sınırları sık değişir. Bu sayfada oran vermiyoruz; güncel koşulları bankanızdan ve BDDK duyurularından öğrenin. ## Bankaların genellikle istediği belgeler - Kimlik belgesi ve güncel adres bilgisi - Gelir belgesi: maaş bordrosu, SGK hizmet dökümü veya serbest çalışanlar için vergi levhası ve beyanname - Alınacak konutun tapu bilgileri: ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası - Satış bedeli ve satıcının iletişim bilgileri - Varsa ek gelir veya teminat belgeleri Belge listesi bankadan bankaya değişir. Ön onay aşamasında tam listeyi yazılı olarak isteyin. ## Bankanın kredi vermekte zorlanabileceği durumlar - Yapı kullanma izni olmayan veya projesine aykırı yapılmış konutlar - Hisseli tapu veya bağımsız bölümü belirli olmayan taşınmazlar - Tapuda haciz, tedbir veya riskli yapı gibi şerh ve beyanlar - Ekspertiz değerinin satış bedelinin belirgin şekilde altında kalması - Kat irtifaklı konutlar; bazı bankalar ek şart arayabilir ## Kredi/değer oranı nasıl belirlenir? Bankanın kullandırabileceği en yüksek kredi, konutun ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesiyle sınırlıdır. BDDK bu oranları konutun değer aralığına, enerji kimlik belgesindeki sınıfına ve alıcının başka konutu olup olmadığına göre farklılaştırabilir. Oranlar sık değiştiği için güncel sınırları bankanızdan ve [BDDK duyurularından](https://www.bddk.org.tr) öğrenin. Hesaplarken ekspertiz değerini esas alın; satış bedelini değil. ## Vergiler ve erken kapama - KKDF ve BSMV: Bireysel konut edinimi amacıyla kullanılan konut finansmanı kredilerinde KKDF ve BSMV uygulanmaz. Teminatlı ihtiyaç kredisi gibi başka ürünlerde durum farklı olabilir. - Erken ödeme tazminatı: Sabit faizli konut kredisini erken kapatırsanız banka, kalan vadesi 36 ay ve altındaysa erken ödenen tutarın en fazla yüzde 1’i, 36 aydan fazlaysa en fazla yüzde 2’si oranında tazminat isteyebilir. - Değişken faizli krediler: Değişken faizli konut kredilerinde erken ödeme tazminatı uygulanmaz. ## Kredi bittikten sonra ipotek Kredi borcu tamamen ödendiğinde ipotek kendiliğinden kalkmaz. Banka, ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne yazı gönderir veya size bir belge verir; ardından tapuda “ipotek fekki” işlemi yapılır. Borcu kapattıktan sonra bu işlemin yapıldığını e-Devlet’teki tapu kaydınızdan kontrol edin. ## Sık sorulan sorular ## Ekspertiz değeri satış bedelinden düşük çıkarsa ne olur? Banka krediyi ekspertiz değeri üzerinden hesaplar. Aradaki fark artı peşinat tutarını kendi kaynağınızdan karşılamanız gerekir; bu durumu kapora sözleşmesinde önceden düzenleyin. ## Kredisi devam eden bir evi satabilir miyim? Evet. Satış bedelinin bir kısmıyla kalan borç kapatılır, ipotek kaldırılır ve devir yapılır. Alıcının da krediyle alması durumunda iki bankanın işlemleri aynı gün planlanabilir. ## Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı? Bireysel konut edinimi amacıyla kullanılan konut finansmanı kredilerinde KKDF ve BSMV uygulanmaz. ## Erken kapatmada ne kadar ceza öderim? Sabit faizli kredilerde kalan vade 36 ay ve altındaysa en fazla yüzde 1, daha uzunsa en fazla yüzde 2 erken ödeme tazminatı istenebilir. Değişken faizlilerde tazminat uygulanmaz. ## Kaynaklar - [Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu](https://www.bddk.org.tr) - [Sermaye Piyasası Kurulu, lisanslı değerleme](https://www.spk.gov.tr) - [Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu](https://webtapu.tkgm.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Emlak Yetki Belgesi Nedir, Nasıl Kontrol Edilir? URL: https://zayrova.com/rehber/emlak-yetki-belgesi-kontrolu/ Güncelleme: 2026-11-11 Emlakçıyla çalışmadan önce iki dakikanızı alacak bir kontrol. Kısa cevap Taşınmaz ticareti yetki belgesi, Ticaret Bakanlığı mevzuatına göre emlak işletmelerinin faaliyet göstermek için alması gereken belgedir. Belge numarası ilanlarda okunabilir olmalıdır. Yetkili işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında yayımlanır; numarayı sorup bu kaynaktan teyit edebilirsiniz. ## Neden önemlidir? Yetki belgesi, işletmenin yönetmelikteki yükümlülüklere tabi olduğunu gösterir: yazılı sözleşme, ilan kuralları ve hizmet bedeli üst sınırları bunların başındadır. Tek başına kalite kanıtı değildir; ancak aranması gereken asgari şarttır. ## Nasıl kontrol edilir? - ## Numarayı isteyin İşletmenin adını ve yetki belgesi numarasını alın. Numara ilanlarda da yazılı olmalıdır. - ## Resmî kaynaktan bakın Ticaret Bakanlığı’nın internet sayfasını veya [Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi’ni](https://ttbs.gtb.gov.tr) kullanın. - ## Bilgileri eşleştirin Unvan ve ilin size verilen bilgilerle aynı olduğundan emin olun. - ## Sözleşmede tekrar görün Belge numarası yetkilendirme sözleşmesinde de yer almalıdır. ## İnternet ilanlarında İlanlarda işletme adı, yetki belgesi numarası, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile iletişim bilgisi yer almalıdır. İlan siteleri de üyelik öncesinde yetki belgesini kontrol etmekle yükümlüdür. ## Zayrova’nın belgesi Zayrova Gayrimenkul’ün taşınmaz ticareti yetki belgesi numarası 4400403, belgedeki unvan ise Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv şeklindedir. ## Belgeyi kim alır, şartları nelerdir? Yetki belgesi kişiye değil işletmeye verilir. Gerçek veya tüzel kişi işletmeler, Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden ve il ticaret müdürlükleri aracılığıyla başvurur. Yönetmelik, yetki belgesi verilebilmesi için işletmede en az bir sorumlu emlak danışmanının Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) tarafından düzenlenen Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olmasını öngörür. İşletmede pazarlama ve satış personeli olarak çalışanlar için ise Seviye 4 belgesi aranır. Belge şartının bazı istisnaları ve geçiş hükümleri vardır. Ayrıntı gerekiyorsa yönetmeliğin güncel metnine bakın. ## İşletme belgesi ile danışman belgesi aynı şey değildir Belge türleriBelge | Kime verilir? | Ne gösterir? | Taşınmaz ticareti yetki belgesi | Emlak işletmesine | İşletmenin taşınmaz ticareti yapmaya yetkili olduğunu | Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi | Sorumlu emlak danışmanına | Kişinin sorumlu danışman olarak yeterliliğini | Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi | Emlak danışmanına | Kişinin pazarlama ve satış alanındaki yeterliliğini | Sizinle görüşen danışmanın kişisel belgesini de sorabilirsiniz. MYK belgeleri [Mesleki Yeterlilik Kurumu](https://www.myk.gov.tr) üzerinden sorgulanabilir. ## Belgesiz biriyle çalışmanın riskleri - Yazılı sözleşme, ilan kuralları ve hizmet bedeli üst sınırları gibi güvencelerin uygulanıp uygulanmadığını denetlemek zorlaşır. - Uyuşmazlık çıktığında karşı tarafın işletme kimliğini ve sorumluluğunu ispatlamak güçleşir. - Yetkisiz faaliyet mevzuatta denetim ve yaptırım konusudur; işlemin ortasında sorun çıkması sizi de etkileyebilir. - İlan siteleri belgesiz işletmeleri kurumsal üye olarak kabul etmemekle yükümlüdür; belgesiz ilanlar başka adlarla yayımlanabilir. ## Belgenin size söylemedikleri Yetki belgesi asgari şarttır, kalite ölçüsü değildir. Belgeli bir işletmenin fiyat görüşünün doğru olduğunu, mülkün sorunsuz olduğunu veya her danışmanın aynı titizlikle çalıştığını göstermez. Bu yüzden belge kontrolünü diğer ölçütlerle birlikte yapın. Ölçütlerin tamamını [emlakçı seçim rehberinde](https://zayrova.com/rehber/malatya-emlak-firmasi-secimi/) bulabilirsiniz. ## Şikâyetiniz olursa - ## Önce yazılı iletin Sorunu tarih ve belgeleriyle işletmeye yazılı olarak bildirin; cevabı saklayın. - ## Ticaret il müdürlüğüne başvurun Yönetmeliğe aykırı uygulamalar için Malatya Ticaret İl Müdürlüğüne başvurabilirsiniz. - ## Tüketici yollarını değerlendirin Tüketici sıfatıyla aldığınız hizmetlerde [Tüketici Bilgi Sistemi](https://tuketici.ticaret.gov.tr) üzerinden başvuru yapılabilir; parasal sınırlar her yıl güncellenir. - ## Gerekirse hukuki destek alın Bedel veya sözleşme uyuşmazlıklarında avukattan görüş alın. ## Sık sorulan sorular ## Yetki belgesi numarası ilanda nerede yazar? İnternet ilanlarında işletme adıyla birlikte, ilan metninde veya ilan sahibinin bilgileri bölümünde okunabilir şekilde yer almalıdır. Görmüyorsanız işletmeden numarayı isteyin. ## Sahibinden gibi sitelerdeki her ilan veren yetki belgeli midir? Hayır. Kurumsal mağazalar yetki belgesiyle açılır, ancak mülk sahipleri kendi mülkleri için bireysel ilan da verebilir. İlanın bir işletmeye mi, mülk sahibine mi ait olduğuna bakın. ## Zayrova’nın yetki belgesini nasıl doğrularım? Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden 4400403 numarasını ve Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv unvanını sorgulayabilirsiniz. ## Yetki belgesi kişiye mi verilir, işletmeye mi? İşletmeye verilir. Danışmanların ise kendi adlarına düzenlenmiş MYK mesleki yeterlilik belgeleri bulunur. ## Kaynaklar - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi](https://ttbs.gtb.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Emlak Hizmet Bedeli Ne Kadar? URL: https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/ Güncelleme: 2026-11-11 Satış ve kiralamada yasal üst sınırlar, kimin ödeyeceği ve sözleşmede nelere bakılacağı. Kısa cevap Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre hizmet bedeli; satışta satış bedelinin KDV hariç %4’ünü, kiralamada KDV hariç bir aylık kirayı geçemez. Bunlar üst sınırdır. Aksi kararlaştırılmadıkça satıştaki bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. ## Üst sınırlar Hizmet bedeli üst sınırlarıİşlem | Üst sınır | KDV | Alım satım | Satış bedelinin %4’ü | Hariç | Kiralama | Bir aylık kira bedeli | Hariç | ## Örnek hesap Satış bedeli 2.000.000 TL olan bir konutta üst sınır, KDV hariç 80.000 TL’dir. Aksi kararlaştırılmamışsa bu tutarın 40.000 TL’si alıcıya, 40.000 TL’si satıcıya düşer; KDV ayrıca hesaplanır. Rakamlar yalnızca hesap örneğidir, piyasa fiyatı göstermez. ## Bilinmesi gereken kurallar - Tek bedel: Aynı işlemde ek hizmetler verilse de yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir ve üst sınır aşılamaz. - Hak kazanma: Bedel, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesiyle hak edilir. - Yetki süresi: Sözleşme süresi içinde ilanı veren işletme devre dışı bırakılarak doğrudan anlaşılırsa işletme bedele hak kazanabilir. - Yazılılık: Hizmet ve bedel yazılı sözleşmede yer almalıdır. ## Zayrova’da nasıl belirlenir? Hizmet bedeli, yasal üst sınır içinde kalmak üzere işin kapsamına göre konuşulur ve yazılı sözleşmede belirtilir. ## Farklı satış bedellerinde üst sınır Aşağıdaki tablo, yalnızca yasal üst sınırın nasıl hesaplandığını gösterir. Rakamlar piyasa fiyatı değildir; gerçek bedel bu sınırın altında serbestçe kararlaştırılabilir. Satışta hizmet bedeli üst sınırı örnekleriSatış bedeli | Toplam üst sınır (KDV hariç) | Taraf başına (KDV hariç) | Taraf başına (%20 KDV dâhil) | 1.000.000 TL | 40.000 TL | 20.000 TL | 24.000 TL | 2.500.000 TL | 100.000 TL | 50.000 TL | 60.000 TL | 4.000.000 TL | 160.000 TL | 80.000 TL | 96.000 TL | 6.000.000 TL | 240.000 TL | 120.000 TL | 144.000 TL | Taraf başına tutarlar, aksi kararlaştırılmadığı ve bedel eşit paylaşıldığı varsayımıyla hesaplanmıştır. ## Kiralamada örnek Aylık kirası 15.000 TL olan bir konutta hizmet bedeli üst sınırı KDV hariç 15.000 TL’dir; yüzde 20 KDV ile 18.000 TL eder. Bedelin kim tarafından ödeneceği yazılı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Kendi rakamınız için [hesaplama aracını](https://zayrova.com/araclar/tapu-masrafi-ve-hizmet-bedeli-hesaplama/) kullanabilirsiniz. ## Bedel ne zaman ödenir? Ödeme zamanı yetkilendirme sözleşmesinde belirlenir. Satışlarda uygulamada çoğunlukla tapu devrinin yapıldığı gün ödenir; kiralamada ise genellikle kira sözleşmesinin imzalandığı veya anahtarın teslim edildiği gün. Yönetmeliğe göre bedel, sözleşmeye konu hizmetin verilmesiyle hak edilir. Ödemeyi banka yoluyla yapın ve karşılığında fatura isteyin. ## Hizmet bedeli ile resmî masraflar karıştırılmamalı Hizmet bedeli ve resmî masraflarKalem | Kime ödenir? | Niteliği | Hizmet bedeli | Emlak işletmesine | Yasal üst sınırı olan, pazarlıkla belirlenen bedel | Tapu harcı | Devlete (tapu müdürlüğü) | Satış bedeli üzerinden binde 20, her taraf için | Döner sermaye | Tapu ve Kadastro’ya | Her yıl güncellenen sabit tutar | DASK | Sigorta şirketine | Zorunlu deprem sigortası primi | Aynı işlemde “dosya masrafı” veya “hazırlık ücreti” gibi adlarla ek bir hizmet bedeli talep edilmesi, tek bedel kuralıyla bağdaşmaz. Üçüncü kişilere ödenen resmî masraflar ise hizmet bedelinden ayrıdır. ## Pazarlık ve paylaşım Üst sınırın altında kalmak şartıyla bedel serbestçe kararlaştırılabilir. Taraflar bedelin tamamının tek bir tarafça ödenmesini de kararlaştırabilir; bu durumda bunun sözleşmede yazılı olması gerekir. Ödediğiniz tutarın KDV hariç mi, KDV dâhil mi konuşulduğunu baştan netleştirmek, en sık yaşanan yanlış anlaşılmayı önler. ## Sık sorulan sorular ## Emlak komisyonu KDV dâhil mi? Yönetmelikteki üst sınırlar KDV hariçtir. Hizmet bedeline yüzde 20 KDV eklenir. Sözleşmede tutarın KDV dâhil mi hariç mi olduğunu açıkça yazdırın. ## Satıştan vazgeçilirse hizmet bedeli ödenir mi? Bu durum yetkilendirme sözleşmesinin hükümlerine ve hizmetin verilip verilmediğine bağlıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce cayma ve vazgeçme maddelerini okuyun; uyuşmazlıkta hukuki görüş alın. ## Kiralamada hizmet bedelini kim öder? Yönetmelik üst sınırı belirler: KDV hariç bir aylık kira. Bedeli kimin ödeyeceği yazılı sözleşmede kararlaştırılmalıdır. ## İlanı emlakçıda görüp mülk sahibiyle doğrudan anlaşırsam ne olur? Yetki süresi içinde ilanı veren işletme devre dışı bırakılarak anlaşma yapılırsa, işletme yönetmelik gereği hizmet bedeline hak kazanabilir. ## Hizmet bedeli için fatura istemeli miyim? Evet. Fatura, ödediğiniz bedeli ve hizmeti belgeleyen temel kayıttır; ödemeyi de banka yoluyla yapmanız önerilir. ## Kaynaklar - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Tapu Devri ve Güvenli Ödeme URL: https://zayrova.com/rehber/tapu-devri-ve-guvenli-odeme/ Güncelleme: 2026-11-11 Satış sözünden tapu teslimine kadar adımlar, masraflar ve 2026’daki yeni ödeme düzeni. Kısa cevap Tapu devri, tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Başvuru Web Tapu üzerinden veya müdürlükten başlatılabilir. Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir. Yönetmelik değişikliğiyle satış bedelinin güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenmesine ilişkin düzenleme için geçiş tarihi 1 Aralık 2026 olarak belirlenmiştir. ## Adım adım tapu devri - ## Kaydı kontrol edin Malik, hisse, ipotek, haciz ve şerhleri güncel tapu kaydından kontrol edin. - ## Başvuruyu yapın Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğüne başvurarak randevu sürecini başlatın. - ## Belgeleri hazırlayın Kimlik, belediyeden alınan emlak vergi değeri belgesi, konutlarda DASK poliçesi ve müdürlüğün istediği diğer belgeleri tamamlayın. - ## Harç ve döner sermayeyi ödeyin Bildirilen tutarları ödeyin ve dekontları saklayın. - ## Ödemeyi ve imzayı tamamlayın Randevuda taraflar veya vekilleri resmî senedi imzalar. Satış bedelinin ödeme yöntemini önceden yazılı olarak netleştirin. ## Masraflar Tapu harcı (alıcı): Satış bedelinin binde 20’si Tapu harcı (satıcı): Satış bedelinin binde 20’si Döner sermaye: Her yıl güncellenen sabit tutar Hizmet bedeli: Varsa sözleşmede belirlenen tutar; üst sınır KDV hariç %4 Harç hesabında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerekir. Taraflar kendi aralarında farklı paylaşım kararlaştırabilir; bu durum sözleşmeye yazılmalıdır. ## Güvenli ödeme sistemi 29 Nisan 2026 ve 1 Ekim 2026 tarihli değişikliklerle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e “Ödeme sistemi” düzenlemesi eklendi. Buna göre taşınmaz satışında ödemenin nakit, havale, EFT veya Bakanlıkça belirlenen yöntemlerle yapılması hâlinde satış bedelinin, mülkiyetle eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan sistem üzerinden ödenmesi öngörülüyor. Zorunluluğun başlaması için öngörülen tarih 1 Aralık 2026’dır. Kapsam dışı satışlar, kullanım bedeli ve paylaşımı Bakanlık düzenlemeleriyle belirlenir. Uygulama ayrıntıları için işlem tarihinde Ticaret Bakanlığı ve tapu müdürlüğünün güncel duyurularını kontrol edin. ## Yaygın hatalar - Kapora vermeden önce tapu kaydını görmemek - Kapora veya ön anlaşma şartlarını yazıya geçirmemek - Düşük bedel beyan etmek - Yapı kullanma izni ve hasar bilgisini sormamak - Büyük tutarları belgesiz ve güvencesiz ödemek ## Tapu günü yanınızda olması gerekenler - Kimlik: Tarafların geçerli T.C. kimlik kartı veya pasaportu - Vekâletname: Taraflardan biri vekille işlem yapıyorsa noterde düzenlenmiş, satış veya alış yetkisi içeren güncel vekâletname - Emlak vergisi değeri: Belediyeden alınan değer bilgisi; müdürlük elektronik olarak sorgulayamıyorsa istenir - DASK poliçesi: Konutlarda geçerli zorunlu deprem sigortası - Dekontlar: Harç ve döner sermaye ödemelerinin dekontları - Tercüman: Türkçe bilmeyen yabancı uyruklu taraflar için yeminli tercüman Belge listesi işlem türüne göre değişebilir. Başvurudan sonra tapu müdürlüğünün bildirdiği eksikleri randevudan önce tamamlayın. ## Kapora ve satış vaadi sözleşmesi Kapora, tarafların kendi aralarında kararlaştırdığı bir ön ödemedir. Miktarını, hangi şartlarda iade edileceğini ve tapu için son tarihi yazılı bir belgeye geçirin. Ödemeyi açıklamalı banka transferiyle yapın. Tapu devri hemen yapılamayacaksa, örneğin kredi onayı bekleniyorsa veya bina henüz tamamlanmamışsa, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düşünülebilir. Bu sözleşme ancak noterde düzenlenirse geçerlidir ve tapu kütüğüne şerh verdirilebilir. Şerh, taşınmazın bu arada üçüncü bir kişiye satılmasına karşı alıcıyı korur. ## Vekâletle satışta dikkat - Vekâletnamenin noterde, fotoğraflı ve ilgili taşınmazı veya satış yetkisini açıkça gösterecek şekilde düzenlendiğini kontrol edin. - Vekâletnamenin azledilip edilmediğini düzenleyen noterliğe sorarak teyit edin. - Satış bedelinin malikin kendi hesabına ödenmesini tercih edin. - Malikle mümkünse telefon veya görüntülü görüşmeyle doğrudan iletişim kurun. ## İpotekli bir evi almak Tapuda banka ipoteği olan bir ev satın alınabilir; ancak satış bedelinin bir kısmıyla kalan borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılması planlanmalıdır. Uygulamada satıcının bankasından güncel borç yazısı alınır, borç kapatılır ve banka ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne yazı gönderir. Bu adımların sırasını ve ödemenin hangi hesaba yapılacağını tapu gününden önce yazılı olarak netleştirin. Ödemenin ipotek kalkmadan tamamen satıcıya yapılması, alıcı açısından risk taşır. ## Tapu devrinden sonra - ## Kaydı kontrol edin e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden yeni kaydın adınıza işlendiğini görün. - ## Abonelikleri devralın Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini adınıza açtırın; son sayaç değerlerini tutanakla kaydedin. - ## DASK ve konut sigortası Poliçenin yeni malik adına düzenlendiğinden emin olun; eşya ve ek teminatlar için konut sigortası düşünün. - ## Yönetimi bilgilendirin Bina yönetimine malik değişikliğini bildirin, aidat ve ortak gider bilgisini alın. - ## Emlak vergisi Belediyede yeni malik kaydını kontrol edin. Devir yılının vergisini kural olarak eski malik öder; yeni malik ertesi yıldan itibaren öder. ## Sık sorulan sorular ## Tapu devri ne kadar sürer? Süre, randevu yoğunluğuna ve belgelerin hazır olmasına bağlıdır. Belgeler tamam ve harçlar ödenmişse randevu günü imza işlemi genellikle kısa sürede tamamlanır. ## Tapuda düşük bedel gösterilirse ne olur? Eksik ödenen harç için vergi ziyaı cezası ve faiz gündeme gelebilir. Ayrıca alıcı ileride satış yaptığında kazancı daha yüksek hesaplanabilir; bir uyuşmazlıkta iade edilecek bedel olarak tapudaki düşük rakam esas alınabilir. ## Tapu harcını kim öder? Kanuna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder. Taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; bu durumda anlaşmayı yazılı yapın. ## Kredili satışta tapu nasıl yapılır? Tapu devriyle aynı işlemde konut üzerine banka lehine ipotek kurulur ve banka kredi tutarını satıcıya aktarır. Ayrıntılar [konut kredisi rehberindedir](https://zayrova.com/rehber/konut-kredisiyle-ev-almak/). ## Kaynaklar - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Resmî Gazete, 29.04.2026, sayı 33238](https://www.resmigazete.gov.tr) - [Resmî Gazete, 01.10.2026, sayı 33387](https://www.resmigazete.gov.tr) - [Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu](https://webtapu.tkgm.gov.tr) - [492 sayılı Harçlar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Malatya’da Deprem Sonrası Konut Alırken Kontrol Listesi URL: https://zayrova.com/rehber/deprem-sonrasi-konut-alirken/ Güncelleme: 2026-11-11 2023 depremlerinin ardından Malatya’da konut bakarken sormanız gereken sorular. Kısa cevap Malatya’da konut alırken hasar tespit sonucunu, yapım yılını, yapı kullanma iznini ve tapudaki şerhleri kontrol edin. Temiz görünen bir kayıt binanın sağlam olduğunu kanıtlamaz; karar öncesinde yetkili bir mühendis veya lisanslı kuruluştan teknik değerlendirme alın. ## Neden Malatya’ya özel bir liste? 6 Şubat 2023 depremleri Malatya’da çok sayıda binayı etkiledi. Şehirde aynı sokaktaki iki binanın durumu birbirinden çok farklı olabilir. Bu nedenle ilçe veya mahalle adına göre değil, binanın kendi belgelerine ve teknik durumuna göre karar vermek gerekir. ## Belge kontrol listesi - Hasar tespit sonucu: e-Devlet üzerinden adresle yapılan sorgu ve ilgili kurum kayıtları - Tapu şerhleri: Riskli yapı kaydı, ipotek ve haciz gibi beyan ve şerhler - Yapı kullanma izin belgesi: Belediyeden teyit edin - Yapım yılı ve ruhsat: 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girdi; ruhsat tarihi hangi yönetmeliğin uygulandığı konusunda fikir verir - Onarım belgeleri: Hasar sonrası güçlendirme veya onarım yapıldıysa proje ve ruhsat belgeleri - Zemin bilgisi: Zemin etüdü ve AFAD deprem tehlike haritası ## Gezerken dikkat edilecekler Kolon ve kirişlerde belirgin çatlak, boşluk, korozyon izi; bodrumda nem veya su; zemin kattaki sonradan açılmış geniş dükkân boşlukları ve kaldırılmış duvarlar sorulması gereken konulardır. Bu gözlemler teknik inceleme yerine geçmez; yalnızca uzman görüşü almanız gerektiğini gösteren işaretlerdir. Boya ile kapatılmış çatlakları gözle ayırt etmek de her zaman mümkün olmayabilir. ## Kayıtlar yeterli mi? Hayır. Riskli yapı şerhinin bulunmaması veya hasar kaydının “hasarsız” ya da “az hasarlı” görünmesi, binanın gelecekteki bir depreme dayanacağı anlamına gelmez. Hasar tespitleri hızlı saha incelemeleridir; ayrıntılı mühendislik analizi değildir. ## Uzmana nasıl başvurulur? Yetkili bir inşaat mühendisine veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilirsiniz. Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında yetkili kuruluşlarca yapılır. Malikin izni gerekebileceği için satıcıyla baştan konuşun. ## Danışmanınıza sormanız gerekenler - Bu binanın hasar tespit sonucu nedir, belgesini görebilir miyim? - Yapı kullanma izni var mı? - Binada kentsel dönüşüm veya riskli yapı süreci başlatıldı mı? - Depremden sonra onarım yapıldı mı, kim yaptı? - Mühendis incelemesine izin verilir mi? ## Hasar tespit sonuçları ne anlama gelir? Deprem sonrası hasar tespitlerinde binalar genel olarak aşağıdaki sınıflarla kayda geçirilir. Tablo genel anlamı özetler; somut bina için kararı teknik inceleme belirler. Hasar tespit sınıflarıSonuç | Genel anlamı | Alıcı veya kiracı olarak | Hasarsız | Hızlı incelemede taşıyıcı sistemde hasar görülmemiş | Yine de yapım yılı, ruhsat ve zemin bilgisine bakın | Az hasarlı | Taşıyıcı sistemde önemli hasar görülmemiş; onarım gerekebilir | Yapılan onarımları ve belgelerini sorun | Orta hasarlı | Onarım veya güçlendirme gerektiren hasar | Güçlendirme projesi, ruhsatı ve uygulayan firmayı belgeyle görün | Ağır hasarlı / acil yıkılacak | Kullanılamaz; yıkım kararı | Mevcut yapı için değil, varsa yeni binadaki hak için değerlendirin | ## Ruhsat tarihi hangi kuralları gösterir? Binanın ruhsat tarihi, tasarımında hangi deprem yönetmeliğinin esas alınmış olması gerektiği konusunda fikir verir. Bu tarih kendi başına güvenlik kanıtı değildir; projenin uygulanma kalitesi en az yönetmelik kadar önemlidir. Türkiye’de deprem yönetmelikleriDönem | Yönetmelik | 1975–1998 | Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik (1975) | 1998–2007 | Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik (1997 yılında yayımlanan, 1998’de yürürlüğe giren metin) | 2007–2018 | Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik (2007) | 2019 sonrası | Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (1 Ocak 2019’dan itibaren) | Bunlara ek olarak, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun 2001’de pilot illerde başlamış, 2011’den itibaren tüm Türkiye’de uygulanır hâle gelmiştir. Binanın inşasında hangi yapı denetim firmasının görev aldığını sormak da yararlıdır. ## Mühendis incelemesi neleri kapsayabilir? Ayrıntılı bir yapı değerlendirmesinde mühendisler; binanın rölövesini çıkarır, betondan karot numunesi alarak dayanımını ölçer, donatının yerini ve miktarını cihazlarla tespit eder ve bu verilerle binanın deprem performansını hesaplar. Riskli yapı tespitleri de benzer yöntemlerle, yalnızca Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. İncelemenin kapsamını ve ücretini önceden yazılı olarak öğrenin. ## Kiracılar için kısa liste - Bina için e-Devlet’ten hasar tespit sorgusu yapın veya ev sahibinden sonucu isteyin. - Binanın ruhsat yılını ve yapı kullanma izni olup olmadığını sorun. - Ev sahibinin DASK poliçesinin güncel olup olmadığını öğrenin; DASK yalnızca binayı kapsar, eşyalarınız için ayrı sigorta gerekir. - Kolon, kiriş ve taşıyıcı duvarlarda yapılmış değişiklik olup olmadığını sorun. - Acil durumda kullanılacak çıkış yollarını ve toplanma alanını öğrenin. ## Satıcının beyanı ve ayıp sorumluluğu Satıcı, bildiği hasar veya onarımı alıcıdan gizlememelidir. Türk Borçlar Kanunu, satılan şeydeki ayıplardan satıcının sorumluluğunu düzenler; gizlenen ayıp sonradan ciddi bir uyuşmazlığa dönüşebilir. Alıcı olarak da hasar ve onarım bilgisini yazılı olarak istemeniz, ileride başvurabileceğiniz bir kayıt oluşturur. ## Sık sorulan sorular ## Bir binanın hasar tespit sonucunu nereden öğrenirim? e-Devlet Kapısı’ndaki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hasar tespit sorgulama hizmetinden adres bilgisiyle sorgulayabilirsiniz. Sonuç bulunamazsa il müdürlüğüne başvurabilirsiniz. ## “Az hasarlı” bina güvenli midir? Bu sonuç, depremden sonra yapılan hızlı incelemede taşıyıcı sistemde önemli hasar görülmediğini gösterir. Binanın gelecekteki bir depreme dayanacağını garanti etmez; emin olmak için ayrıntılı mühendislik değerlendirmesi gerekir. ## Yeni yapılmış bir bina otomatik olarak güvenli midir? Hayır. 2019 sonrası ruhsatlı binalar güncel yönetmeliğe göre tasarlanmış olmalıdır; ancak zemin, malzeme ve uygulama kalitesi sonucu belirler. Yapı denetim ve ruhsat belgelerini görmek yine önemlidir. ## Riskli yapı tespitini kim yaptırır, ücretini kim öder? Malikler veya kanuni temsilcileri, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak yaptırır. Ücret, kural olarak başvuran maliklerce ödenir. ## Kaynaklar - [Türkiye Cumhuriyeti e-Devlet Kapısı](https://www.turkiye.gov.tr) - [6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun](https://www.mevzuat.gov.tr) - [AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası](https://tdth.afad.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Kira Sözleşmesi Rehberi URL: https://zayrova.com/rehber/kira-sozlesmesi-rehberi/ Güncelleme: 2026-11-11 Ev sahibi ve kiracının bilmesi gereken temel kurallar: artış, güvence bedeli, süre ve tahliye. Kısa cevap Konut kirasında yıllık artış, on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar. ## Sözleşmede bulunması gerekenler - Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri - Taşınmazın açık adresi ve durumu - Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli - Süre ve yıllık artış kuralı - Güvence bedeli ve iade koşulları - Aidat, ortak gider ve abonelik sorumlulukları - Demirbaş listesi ve teslim tutanağı ## Yıllık kira artışı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen dönemde kira artışı bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişimi geçemez. Oran her ay değiştiği için güncel değeri [TÜİK’ten](https://www.tuik.gov.tr) kontrol edin. Beş yılı aşan kiracılıkta bedel, hâkim kararıyla emsallere göre yeniden belirlenebilir. ## Güvence bedeli Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak alınmışsa, kanun gereği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülür. Teslimde durumu gösteren fotoğraf ve tutanak, iade aşamasındaki anlaşmazlıkları azaltır. ## Süre, uzama ve tahliye - Kiracı, belirli süreli sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. - Ev sahibi, yalnızca süre dolduğu için sözleşmeyi hemen sona erdiremez; on yıllık uzama süresinden sonra bildirim hakkı doğar. - İhtiyaç, yeni malik ihtiyacı, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi hâllerde kanundaki şartlarla tahliye mümkün olabilir. - Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. ## Hizmet bedeli Kiralamada emlak hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kirayı geçemez. Ayrıntılar için [hizmet bedeli rehberine](https://zayrova.com/rehber/emlak-hizmet-bedeli/) bakın. ## Kira ödemesi banka yoluyla yapılmalı 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’yle 17 Ekim 2024’ten itibaren konut kiraları için uygulanan 500 TL alt sınırı kaldırıldı. Artık tutarı ne olursa olsun konut ve işyeri kira ödemelerinin banka, katılım bankası veya PTT aracılığıyla yapılması ve belgelenmesi gerekir. Kurala uyulmaması, Vergi Usul Kanunu kapsamında özel usulsüzlük cezasına yol açabilir. Ödeme açıklamasına “… adresi … ayı kira bedeli” şeklinde not yazın. Bu kayıt, hem vergi yükümlülüğü hem de olası bir kira uyuşmazlığında ödemenin ispatı için işe yarar. ## Yüzde 25 sınırı ne oldu? Konut kiralarına 2022’de getirilen yüzde 25’lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde artış, Türk Borçlar Kanunu’nun genel kuralına göre bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez. Taraflar bu sınırın altında bir oran kararlaştırabilir. ## Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir? Başlıca tahliye sebepleriSebep | Kısaca şartı | Kiracının yazılı tahliye taahhüdü | Kira başlangıcından sonra verilmiş, tarihli ve yazılı taahhüt; süresinde icra veya dava | İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar | Konut ihtiyacı | Malikin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı | Yeni malikin ihtiyacı | Yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra dava açabilir | Esaslı onarım veya yeniden inşa | Kullanımı imkânsız kılan onarım veya yeniden yapım zorunluluğu | On yıllık uzama süresi | Sözleşmenin on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kanundaki bildirim süresine uyularak | Her sebebin süre ve şekil şartları ayrıntılıdır. Tahliye konusunda adım atmadan önce bir avukattan görüş alın; arabulucuya başvuru, kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır. ## Ev satılırsa kiracı ne olur? Kiralanan konutun satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik mevcut sözleşmeyle bağlıdır. Yeni malik kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay geçtikten sonra dava açmak zorundadır. Kiracılı bir evi alırken bu süreyi ve mevcut sözleşmenin şartlarını hesaba katın. ## Teslim, iade ve gider paylaşımı - Teslim tutanağı: Odaların durumu, demirbaşlar, anahtar sayısı ve sayaç değerleri fotoğraflarla kaydedilmelidir. - Olağan kullanım: Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskime kiracıdan istenemez. - Aidat: Olağan yönetim giderleri genellikle kiracıya, binanın esaslı onarımı ve demirbaş yatırımları malike aittir. Hangi giderin kime ait olduğunu sözleşmeye yazın. - Güvence bedeli: Kiracı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren tarafından dava veya icra takibi yapıldığı bildirilmezse bankadan güvencenin iadesini isteyebilir. ## Ev sahibi için kira geliri beyanı Konut kira gelirleri her yıl mart ayında verilen yıllık beyanname ile beyan edilir. Konut kira gelirleri için uygulanan istisna tutarı her yıl güncellenir ve bazı durumlarda istisnadan yararlanılamaz. Kendi durumunuz için Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularına bakın veya mali müşavirinize danışın. ## Sık sorulan sorular ## Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı? Kanun, konut kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı aramaz; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak kira bedeli, artış ve güvence bedeli gibi konuların ispatı için yazılı sözleşme şiddetle önerilir. ## Kira artışını nasıl hesaplarım? Mevcut kirayı, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranıyla çarpın ve mevcut kiraya ekleyin. Bu oran üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artış kararlaştırabilir. ## Kirayı elden ödeyebilir miyim? Hayır. 17 Ekim 2024’ten itibaren konut kiralarında tutar sınırı kaldırıldı; kira ödemelerinin banka, katılım bankası veya PTT aracılığıyla yapılması gerekir. ## Ev sahibi evi satarsa çıkmak zorunda mıyım? Hayır, satış sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik ancak konut ihtiyacı varsa ve kanundaki bildirim ve süre şartlarına uyarsa tahliye davası açabilir. ## Depozito ne kadar olabilir? Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülür. ## Kaynaklar - [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 339-356](https://www.mevzuat.gov.tr) - [TÜİK](https://www.tuik.gov.tr) - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442; değişiklikler dâhil)](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Malatya’da Arsa ve Bahçe Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? URL: https://zayrova.com/rehber/arsa-ve-bahce-alirken/ Güncelleme: 2026-11-11 Arazi alımında imar, hisse ve tapu niteliği için kontrol listesi. Kısa cevap Arsa veya bahçe alırken önce tapudaki niteliği ve hisse durumunu, ardından belediyeden imar durumunu ve Parsel Sorgu üzerinden konumu kontrol edin. Hisseli alımlarda diğer paydaşların önalım hakkını, tarım arazilerinde ise bölünme ve kullanım sınırlamalarını öğrenin. ## Tapu kaydı - Ada, parsel ve yüz ölçümü - Nitelik: arsa, tarla, bahçe, bağ - Tam mülkiyet mi, hisseli mi? - İpotek, haciz, irtifak ve şerhler ## Konum kontrolü [TKGM Parsel Sorgu](https://parselsorgu.tkgm.gov.tr) üzerinden ada ve parseli harita üzerinde görebilirsiniz. Gösterilen arazi ile sorgudaki parselin aynı olduğundan emin olun. Kesin sınır için lisanslı harita mühendisinden aplikasyon yaptırılabilir. ## İmar durumu “İmara açılacak” gibi sözlü ifadeler yerine belediyeden yazılı imar durumu alın. Yapılaşma koşulları, yol ve yeşil alan ayrımları, düzenleme ortaklık payı gibi konular arsanın gerçek kullanımını belirler. ## Hisseli tapu Paylı mülkiyette, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar kanundaki süre içinde yasal önalım hakkını kullanabilir. Bir paydaşla yapılan haricî anlaşma, belirli bir bölümün sizin olduğunu tek başına göstermez. Hissenin hangi bölüme denk geldiğini varsayıma dayandırmayın. ## Bahçe ve tarım arazileri - Tarım arazilerinde bölünme ve amaç dışı kullanım, 5403 sayılı Kanun kapsamında sınırlamalara tabidir. - Bahçenin su kaynağı, sulama hakkı ve yol erişimini yerinde görün. - Mevcut ağaçların yaşı ve verimini satıcının beyanı yerine mümkünse uzmanla değerlendirin. - Bahçede bağ evi veya yapı varsa ruhsat durumunu sorun. ## İmar durumunda geçen temel terimler İmar terimleriTerim | Anlamı | Neden önemli? | TAKS | Taban alanı katsayısı: binanın oturacağı alanın parsel alanına oranı | Zeminde ne kadar yer kaplanabileceğini gösterir | KAKS (emsal) | Kat alanları katsayısı: toplam inşaat alanının parsel alanına oranı | Yapılabilecek toplam inşaat metrekaresini belirler | Hmax / kat adedi | İzin verilen en yüksek bina yüksekliği veya kat sayısı | Projenin dikey sınırını çizer | Çekme mesafeleri | Binanın yol ve komşu parsel sınırlarından uzaklığı | Kullanılabilir alanı daraltabilir | DOP | Düzenleme ortaklık payı: imar uygulamasında yol, park gibi kamu alanları için kesilen pay | 3194 sayılı Kanun’a göre en fazla yüzde 45’e kadar çıkabilir | Bu değerler yalnızca belediyeden alınan yazılı imar durum belgesinde kesinleşir. İlanda yazan “emsal 1,50” gibi bilgiyi belgeyle teyit edin. ## İfraz, tevhit ve aplikasyon - İfraz: Bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. İmar planı ve mevzuattaki asgari büyüklük şartlarına bağlıdır. - Tevhit: Komşu parsellerin birleştirilmesidir. - Aplikasyon: Tapudaki sınırların arazi üzerinde ölçülerek işaretlenmesidir. Lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürolarınca yapılır ve sınır konusundaki belirsizliği giderir. ## Tarım arazilerinde özel kurallar 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin küçülerek verimsizleşmesini önlemeyi amaçlar. Bu nedenle tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve pay devri gibi işlemlerde tapu müdürlüğü talebi il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorar ve işlemi alınan görüşe göre sonuçlandırır. İl ve ilçe bazında belirlenen asgari ve yeter gelirli arazi büyüklüklerinin altında bölünmeye izin verilmez. Bunun pratik sonucu şudur: Büyük bir tarladan “şu kadar metrekarelik hisse” satın alma teklifleri, hem tapuda işlem görmeyebilir hem de alınan hissenin arazide hangi bölüme denk geldiğini göstermez. Tarım arazisine izinsiz yapı veya konteyner koymak da yaptırım konusudur; 2026’da bu alanda yeni düzenlemeler yapıldığı için işlem öncesinde güncel kuralları tarım müdürlüğünden öğrenin. ## Önalım hakkının süreleri Paylı mülkiyette bir pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre bu hak, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl geçmekle düşer. Hisseli bir arazi alırken bu sürelerin dolmasına kadar payınızın diğer paydaşlarca alınabileceğini hesaba katın. ## Malatya’da kayısı bahçesi alırken - Ağaçların yaşı ve çeşidi: Hacıhaliloğlu ve Kabaaşı gibi çeşitlerin oranı, ağaç yaşı ve bakım durumu verimi doğrudan etkiler. Mümkünse bir ziraat mühendisinden görüş alın. - Sulama: Kuyu, kanal veya sulama birliği hakkı olup olmadığını ve bunun tapu veya belgeyle desteklenip desteklenmediğini sorun. - Don riski: Malatya’da ilkbahar geç donları kayısı verimini önemli ölçüde etkileyebilir. Bahçenin konumu ve önceki yılların verim bilgisi konuşulmalıdır. - Çiftçi kaydı: Çiftçi Kayıt Sistemi’ndeki kaydın ve varsa tarımsal desteklerin devri için tarım müdürlüğüne başvurmanız gerekir. - Yol: Bahçeye ulaşan yolun kadastral yol mu, komşu arazi üzerinden fiilî geçit mi olduğunu kontrol edin. ## Sık sorulan sorular ## İmarsız arsaya ev yapılabilir mi? Genel kural olarak yapı ruhsatı için imar planı gerekir. Plansız alanlarda ve köy yerleşik alanlarında farklı kurallar uygulanabilir. Yapı yapma imkânını ilgili belediyeden veya il özel idaresinden yazılı olarak öğrenin. ## Hisseli tarla almak riskli mi? Hisseli alımda payınızın arazide hangi bölüme denk geldiği belli değildir, diğer paydaşların önalım hakkı vardır ve tarım arazilerinde hisselendirme izne tabidir. Bu riskleri bilerek ve gerekirse avukat görüşüyle karar verin. ## Parsel Sorgu’daki sınırlar kesin midir? Parsel Sorgu bilgilendirme amaçlıdır. Kesin sınır için lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürosundan aplikasyon yaptırılmalıdır. ## İmar durumunu nereden öğrenirim? Taşınmazın bulunduğu belediyenin imar müdürlüğünden yazılı imar durum belgesi alabilirsiniz. Malatya’da merkez ilçelerde ilgili ilçe belediyesi ve büyükşehir belediyesi plan durumunu birlikte değerlendirebilir. ## Kaynaklar - [TKGM Parsel Sorgu](https://parselsorgu.tkgm.gov.tr) - [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 732 vd.](https://www.mevzuat.gov.tr) - [5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [3194 sayılı İmar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # Tapu Masrafı ve Hizmet Bedeli Hesaplama URL: https://zayrova.com/araclar/tapu-masrafi-ve-hizmet-bedeli-hesaplama/ Güncelleme: 2026-11-11 Satış veya kira bedelini girin; tapu harcını ve yasal hizmet bedeli üst sınırını anında görün. Nasıl hesaplanır? Satışta tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin binde 20’sidir. Emlak hizmet bedelinin üst sınırı KDV hariç yüzde 4’tür ve aksi kararlaştırılmadıkça iki taraf arasında eşit paylaşılır; hizmet bedeline yüzde 20 KDV eklenir. Kiralamada üst sınır KDV hariç bir aylık kiradır. ## Satış Satış bedeliTL Tapuda beyan edilecek bedel Emlak vergi değeri (isteğe bağlı)TL Harç matrahı bu değerden düşük olamaz Tapu harcı, alıcı: — Tapu harcı, satıcı: — Hizmet bedeli üst sınırı, taraf başına (KDV dâhil): — Hizmet bedeli üst sınırı, toplam (KDV dâhil): — Alıcının toplam tahmini masrafı*: — ## Kiralama Aylık kira bedeliTL Hizmet bedeli üst sınırı (KDV dâhil): — Güvence bedeli üst sınırı (3 aylık kira): — * Döner sermaye bedeli, DASK ve kredi masrafları dâhil değildir. Hesaplama yasal üst sınırları gösterir; gerçek hizmet bedeli daha düşük kararlaştırılabilir. JavaScript kapalıysa aşağıdaki formülleri kullanabilirsiniz. ## Formüller - Tapu harcı (her taraf): max(satış bedeli, emlak vergi değeri) × 0,02 - Hizmet bedeli üst sınırı: satış bedeli × 0,04; KDV dâhil hâli × 1,20 - Taraf başına (eşit paylaşım): satış bedeli × 0,02 × 1,20 - Kiralama hizmet bedeli üst sınırı: aylık kira × 1,20 - Güvence bedeli üst sınırı: aylık kira × 3 ## Örnek 3.000.000 TL’lik bir satışta alıcının tapu harcı 60.000 TL, satıcınınki de 60.000 TL’dir. Hizmet bedeli üst sınırı KDV hariç 120.000 TL, KDV dâhil 144.000 TL’dir; eşit paylaşımda her tarafa 72.000 TL düşer. ## Kaynaklar - [492 sayılı Harçlar Kanunu](https://www.mevzuat.gov.tr) - [Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, m. 20](https://www.mevzuat.gov.tr) - [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 342](https://www.mevzuat.gov.tr) Son kontrol: 11 Kasım 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için işlem öncesinde güncel metni ve ilgili kurumu kontrol edin. --- # KVKK Aydınlatma Metni URL: https://zayrova.com/kvkk-aydinlatma-metni/ Güncelleme: 2026-11-05 Son güncelleme: 5 Kasım 2026 ## Veri sorumlusu Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv, adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya. ## Web sitesinde veri toplanması Bu sitede iletişim formu, üyelik veya ziyaretçi takibi yapan analitik araç bulunmaz. Siteyi gezmek için ad, telefon veya e-posta gibi bilgiler istemeyiz. Barındırma hizmeti, güvenlik ve sistem işletimi için IP adresi ve tarayıcı bilgisi içeren sunucu kayıtları oluşturabilir. ## Bize ulaştığınızda işlenen veriler Telefon, WhatsApp veya ofis ziyareti yoluyla bize ulaştığınızda paylaştığınız kimlik, iletişim ve talep bilgileri; taşınmaz bilgileri ile sözleşme ve işlem kayıtları işlenebilir. WhatsApp ile iletişimde ilgili uygulamanın kendi gizlilik koşulları da geçerlidir. ## İşleme amaçları ve hukuki sebepler Veriler; talebinizi yanıtlamak, hizmeti sunmak, sözleşmeyi kurup yürütmek, yasal yükümlülükleri yerine getirmek ve uyuşmazlık hâlinde hakları korumak amaçlarıyla, KVKK madde 5’teki sözleşmenin ifası, hukuki yükümlülük, hakkın tesisi ve meşru menfaat sebeplerine dayanılarak işlenir. ## Aktarım Veriler işin gerektirdiği ölçüde tapu müdürlükleri ve yetkili kamu kurumları, işlemin diğer tarafı, mali ve hukuki danışmanlar ile hizmet sağlayıcılara aktarılabilir. Yurt dışı aktarımı gerektiren durumlarda KVKK madde 9 hükümleri uygulanır. ## Saklama Veriler, işleme amacının gerektirdiği ve ilgili mevzuatta öngörülen süre boyunca saklanır; süre sonunda silinir, yok edilir veya anonim hâle getirilir. ## Haklarınız KVKK madde 11 kapsamında verilerinizin işlenip işlenmediğini öğrenme, bilgi isteme, düzeltilmesini veya silinmesini talep etme ve kanuna aykırı işleme nedeniyle zararın giderilmesini isteme haklarına sahipsiniz. Başvurunuzu Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 - Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya adresine yazılı olarak iletebilirsiniz. --- # Gizlilik Politikası URL: https://zayrova.com/gizlilik-politikasi/ Güncelleme: 2026-11-05 Son güncelleme: 5 Kasım 2026 ## Kısa özet Bu site kurumsal tanıtım amaçlıdır. Form, üyelik, reklam takibi veya ziyaretçi analitiği içermez. ## Kullanılan teknolojiler - Yazı tipleri ve görseller kendi sunucumuzdan yüklenir; Google Fonts gibi üçüncü taraf kaynaklara bağlanılmaz. - Harita görselleri statik dosyadır; gömülü harita hizmeti yüklenmez. - Siteyi korumak için altyapı sağlayıcısı (CDN ve barındırma) teknik sunucu kayıtları tutabilir. ## Dış bağlantılar Sahibinden, Instagram, Facebook, X, TikTok, WhatsApp ve Google bağlantıları ilgili siteleri açar. Bu sitelere geçtiğinizde onların gizlilik koşulları geçerlidir. Dış bağlantılar yeni sekmede açılır ve işaretlenmiştir. ## Kişisel veriler Bize doğrudan ulaştığınızda paylaştığınız veriler [KVKK Aydınlatma Metni](https://zayrova.com/kvkk-aydinlatma-metni/) kapsamında işlenir. ## Değişiklikler Sitede form veya analitik gibi yeni bir veri işleme eklenirse bu metin kullanıma alınmadan önce güncellenir. --- # Çerez Politikası URL: https://zayrova.com/cerez-politikasi/ Güncelleme: 2026-11-05 Son güncelleme: 5 Kasım 2026 ## Bu site çerez kullanıyor mu? Sitemizin kendi kodu çerez oluşturmaz. Analitik, reklam veya pazarlama çerezi kullanmıyoruz. Bu nedenle çerez tercih penceresi göstermiyoruz. ## Teknik çerezler Sitenin güvenliğini sağlayan altyapı sağlayıcısı (örneğin CDN hizmeti), kötüye kullanımı önlemek için zorunlu teknik çerez yerleştirebilir. Bu çerezler pazarlama amacıyla kullanılmaz. ## Dış siteler Sahibinden, sosyal medya ve Google bağlantılarına tıkladığınızda o sitelerin çerez politikaları geçerli olur. ## Tarayıcı ayarları Tarayıcınızın ayarlarından çerezleri silebilir veya engelleyebilirsiniz. ## Değişiklikler Analitik veya pazarlama çerezi kullanmaya karar verirsek, önce bu metni günceller ve gerekli tercih mekanizmasını ekleriz.